中信建投发布研报称：中国房价有望在...
- 丽姐说市
- 2024-11-27 04:01:14
中信建投发布研报称：中国房价有望在 2026 年前后止跌回稳！按照一般规律，确实下行周期大概就是5~10年的时间，市场就会自发完成出清，进入新的增长周期，根本就不需要谁来救，价格跌倒居住属性以下，就会自动反弹，实现新的供需关系平衡。
但我国的房地产太特殊了，这个时候又参考国际经验，或许也并不准确，涨的时候足够特殊，跌的时候又喊国际惯例。按照国际经验，08到14年的疯涨之后，居民收入就已经快支撑不住了，市场其实当时已经进入自发的稳定周期，库存慢慢的出清，之后再根据居民收入水平增长慢慢的涨，结果呢？有型大手一挥，开启了涨价去库存，短时间内把房价普遍涨了一倍以上，居民负债迅速拉升，根本就不是一般的市场规律，而暗线则是土地财税与房地产的关系，如何优雅的，且居民自发的把钱拿出来，把未来几十年的劳动收益 拿出来换房子，导致现在的诸多金融风险和消费不足，不能只看到拉动经济的一面，而忽略财富结构的恶化、未来经济增长潜力的透支和系统性风险。
这还有没有结束，特色预售制也是独此一家，出钱最多的购房者承担所有环节的风险，钱拿走就罢了，好歹把房子盖好啊，花不了多少钱。现实是那么多钱，还无法按质按量按时的交付房子，钱全拿走，风险丢给全社会承担，这里的风险可不只是经济金融风险，还有大量的社会风险。现在最现实的问题时，以前庞氏化分的钱要么进入少数人手里，要么直接流出变成他国资本，这个坑到现在靠的是银行输血和更后来者买房来维系，银行的钱要不要还，后来者的钱拿去建前面人的房子，后面人的房子怎么办？都是很现实的问题。
这还没有结束，任何所谓的金融工具化解风险，从来都是转移而非消化，最后还得靠做大蛋糕才能化解，现在不是过去平均10%的增速了，居民六个钱包也不像过去那么殷实了，继续往居民身上转移风险的传统路径走不太通，居民不违约就已经是奇迹了，你还能指望他们承担多少风险转移，经济高增长又面临内外压力，风险可不那么好化解，也会延长出清的时间。
总结起来，我国的房地产名义下行，出现在2022年，大概已经快3年了，按照一般的规律，确实基本再抗个两三年，也就开始回暖了，但我国的房地产又非常特殊，涨价去库存放大了风险，去库存带来了更大的库存，地方去杠杆带来了更大的地方债务风险，银行去风险，带来了更大的性金融风险，叠加特色预售制，和经济增速放缓等因素，让问题解决起来更难，可能会拉长出清的周期。
解决思路上，要么居民收入增加，要么房价下跌到居民承担的范围，长期来看没什么其他的办法，比如当时制造业还很稳定的日本，靠着全球市场，在主动刺破泡沫后延续了大概15年左右的市场出清，房地产按照现值较高位仅有原来的七分之一到十分之一，止跌回稳如果说的是名义价格，可能会在2026年左右迎来拐点，回稳还是可期的，如果仅从投资角度，看现值，大概率这个出清周期要长一些。
但我国的房地产太特殊了，这个时候又参考国际经验，或许也并不准确，涨的时候足够特殊，跌的时候又喊国际惯例。按照国际经验，08到14年的疯涨之后，居民收入就已经快支撑不住了，市场其实当时已经进入自发的稳定周期，库存慢慢的出清，之后再根据居民收入水平增长慢慢的涨，结果呢？有型大手一挥，开启了涨价去库存，短时间内把房价普遍涨了一倍以上，居民负债迅速拉升，根本就不是一般的市场规律，而暗线则是土地财税与房地产的关系，如何优雅的，且居民自发的把钱拿出来，把未来几十年的劳动收益 拿出来换房子，导致现在的诸多金融风险和消费不足，不能只看到拉动经济的一面，而忽略财富结构的恶化、未来经济增长潜力的透支和系统性风险。
这还有没有结束，特色预售制也是独此一家，出钱最多的购房者承担所有环节的风险，钱拿走就罢了，好歹把房子盖好啊，花不了多少钱。现实是那么多钱，还无法按质按量按时的交付房子，钱全拿走，风险丢给全社会承担，这里的风险可不只是经济金融风险，还有大量的社会风险。现在最现实的问题时，以前庞氏化分的钱要么进入少数人手里，要么直接流出变成他国资本，这个坑到现在靠的是银行输血和更后来者买房来维系，银行的钱要不要还，后来者的钱拿去建前面人的房子，后面人的房子怎么办？都是很现实的问题。
这还没有结束，任何所谓的金融工具化解风险，从来都是转移而非消化，最后还得靠做大蛋糕才能化解，现在不是过去平均10%的增速了，居民六个钱包也不像过去那么殷实了，继续往居民身上转移风险的传统路径走不太通，居民不违约就已经是奇迹了，你还能指望他们承担多少风险转移，经济高增长又面临内外压力，风险可不那么好化解，也会延长出清的时间。
总结起来，我国的房地产名义下行，出现在2022年，大概已经快3年了，按照一般的规律，确实基本再抗个两三年，也就开始回暖了，但我国的房地产又非常特殊，涨价去库存放大了风险，去库存带来了更大的库存，地方去杠杆带来了更大的地方债务风险，银行去风险，带来了更大的性金融风险，叠加特色预售制，和经济增速放缓等因素，让问题解决起来更难，可能会拉长出清的周期。
解决思路上，要么居民收入增加，要么房价下跌到居民承担的范围，长期来看没什么其他的办法，比如当时制造业还很稳定的日本，靠着全球市场，在主动刺破泡沫后延续了大概15年左右的市场出清，房地产按照现值较高位仅有原来的七分之一到十分之一，止跌回稳如果说的是名义价格，可能会在2026年左右迎来拐点，回稳还是可期的，如果仅从投资角度，看现值，大概率这个出清周期要长一些。
