买卖不破租赁有哪四大特例?

壹珅科技  壹珅科技     2020-08-02      0

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​​不少购买法拍房的投资者都知道带有租约的房屋不好处理,尤其是恶意的长期租约前,业主、被执行人把房屋出租长达一二十年,而依据买卖不破租赁的原则,就算竞买人拍下房子,拿到房本,也得遵循租赁契约。



所谓买卖不破租赁原则,简单来说就是标的物虽然已经买卖而已,转了所有权,但他所存在的租赁契约也一并移转给了新的所有权人。之所以会有这个法律原则的存在,主要因为在法律优先预设了租客在经济上的弱势地位。为了保障租客,不会因为房子被房东随便处分而丧失使用房子的权利。

这一原则并适用于所有的买卖交易形态,还得依照买卖契约与租赁契约签订的时间,判定哪一个更需要保护。而确定具体来说买卖不破租赁的例外情况大致存在以下三种。


1、先抵押后租赁,且抵押权已经登记的房屋不适用该原则。最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释明确规定,抵押人将已抵押的财产出租的抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。


抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知该财产已抵押的抵押人对出租抵押物造成承租人的损失,承担赔偿责任。如果抵押人已书面告知承租人,该财产已抵押的抵押权,实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。



2、 先查封后租赁的房屋不能适用该原则查封,包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封,由于查封的目的是为了债权人实现债权房屋被查封后,其所有人或使用权人丧失了对房屋的处分权。因此其所有人在被查封的房屋上设定的租赁权应当无效。


最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释也明确规定房屋在出租前已被人民法院依法查封的,不能适用买卖不破租赁原则。


3, 属于破产财产的房屋,不适用该原则。企业破产程序是由企业破产法这一特别法调整的租赁合同在破产程序中是否可以继续履行,应当按照企业破产法的规定处理。而破产程序的特点之一就是可以使未到期的权利视为已到期,也就是未到期的租赁合同视为已到期的合同。


因此租赁合同在破产程序中存在中止履行的,可能由此判断,如果破产财产变更,所有权人则更不能适用买卖不破租赁原则,买卖不破租赁原本是为了保障租客的合法权益,但却被许多法拍房的原业主和租客滥用,导致买房人的权益受损。



因此在购买法拍房时,要提前做好调查工作,选择适合的标的物出价竞拍。如果房屋有租约,新业主想要收回房产时,可以跟租客协商双方解除租赁合同或通过法律诉讼的方式解决。


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