我来讲一讲现在的南京房产投资...

我来讲一讲现在的南京房产投资，以及买房的“决策机制”。

江北新区新房多不多？太多了，过去的有华润国际、正荣润江润锦、雅居乐滨江国际、扬子江金茂悦、绿地海悦，还有江与城。新的就更多了，江畔、启迪、润辰府、悦辰府以及一大堆，明年核心区至少还有近十个项目。

限价3万出头到3.5万之间，二手房保守估计也是在4万多。那么，合适的紧凑户型，倒挂1万/㎡，相当于35%左右的倒挂（保守估计）。

“投资效率”与首付比例极为相关，这是事实。一个房子涨100%，翻倍涨，但如果是全款，其实收益率也就是100%。但如果是3成首付，收益简化相当于300%。换句话，首付8成的楼盘，你要比3成正常首付的多涨2.7倍涨幅，才打平。

首付8成+期房2年，要承认，的确严重影响了投资效率。资金的利用率不高，被严重伤害呀。但为何还是有这么多人摇号核心区、摇号河西限价房呢？

动辄5%中签率以内，都傻瓜吗？

别，别轻易嘲讽几百万上千万的买房人。因为这时候的买房决策机制，我们认为有几个维度：

（1）收益确定性（锁定利润）；
（2）增值效率；
（3）满足居住、装逼等需求。

其中，江北核心区、河西限价房，最重要的特点是收益的确定性。板块内大量二手房的成交，夯实了房价，这意味着，江北核心区“二手房4万多，新房3万出头”，河西中河西南“成交价6万多7万多，而新房5万多6万多”。

你去买个高收益的理财信托可靠呢，还是买股票赌上涨？显然，买房具备了高资金的投入和高确定性的收益，直接锁定利润。

敢1000万买万融，未必敢1000万买股票。

这时，有人会疑问：2年期房，即便有限价倒挂红利比如1万多/㎡，但摊下来的期房时间，也不划算呀——然后巴拉巴拉一堆经济学术语。

这个理解是不对的。

我把南京限价房的房产投资思路捋一下，限价房其实包括“发展板块+限价房”这两点，可不仅仅是限价房锁定的确定性利益，除此之外，还有“区域发展”这个因素。

不要忽略这点。

静态算2年期房，锁定收益，确实效率一般，然而这是错误的。必须用动态观来理解“收益”，因为区域发展了，内生力趋强，本身还有个大概率“房价增值”属性。

举个栗子，2019年的河西南天鹅堡，很多人觉得这么偏远的地方，3.8万/㎡也蛮贵的，周边二手房不过4.3万（海峡城），几年期房下来，算算倒挂，感觉不怎么样啊。所以天鹅堡前几次摇号并不那么热门，现场也有不少人很潇洒的弃号。

问题就在于：期房等待的这两年，难道房价不涨吗？

事实上，房价呈现出非线性的上涨。等交付时，你想4万多去买天鹅堡？或5万多？别做梦了。

所以，3.8万/㎡买天鹅堡的人，一方面享受了当年（约几千到1万出头之间）的倒挂红利，另一方面也享受到河西南发展的内增值红利。

2020年，江北核心区以及现在河西限价房的逻辑本质一样。

我依然认为，摇号买江北核、河西限价房几乎是闭眼。因为限价倒挂红利在，区域强势发展红利也在。

前者锁定利润，后者用时间换增值空间。