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从中央经济工作会议，看2021年地产走势

随着中央经济工作会议的结束，又到了谈谈新一年的地产走势的时候。

今年中央经济工作会议对于房地产格外的重视，相比于2018、2019年的经济工作会议中，房地产仅仅是列为民生条款中的一个子项，此次2020年的会议将房地产单独列为一个大项，足见房地产的重要程度，重新回到最高决策的视野当中。

对此，换个通俗一点的说法，那就是中央认识到房地产的形势会出现较大的变化和问题，并因此将积极应对来解决这个问题。

至于问题是什么，公告中说的很明确，那就是“解决好大城市住房突出问题”。也就是说，中央认为，大城市的住房问题，一定是明年甚至未来一段时间困扰和棘手的问题。

而药方也很明白的写在了公告里面，那就是"要高度重视保障性租赁住房建设"。

明白了问题和手段，再对比一下历史，就会明白个人应该如何的应对。

举个例子，2015年12月的中央经济工作会议中，问题是标题的“化解房地产库存”，手段是“通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。”

次年，国务院印发《推动1亿非户籍人口在城市落户方案的通知》，于是一场抢人大战轰轰烈烈的拉开了帷幕，伴随着各种疯狂抢人大战的段子，二线中心城市的房产出现了房价与销量齐飞的局面，完美实现了涨价去库存的目的。

所以呢，根据今年会议中的问题和解决方案，可以预见的是，明年大城市的住房需求问题只会比今年进一步激化，同时，国务院一定也会出台及其强力的保障性租赁政策并在全国大规模的铺开。

毕竟，这是近年来中央经济工作会议中，首次出现的“高度重视”。

那么问题来了，今年受疫情冲击，全国房屋的退租率非常恐怖，蛋壳还因此出现了现金流的断裂，成为了众矢之的。按照现状来看，解决方案应该是帮助房东们去库存，而不是给租客增加供给。

可中央依然认为大城市的住房需求问题会激化，并要求国务院和各地高度重视保障性租赁住房建设。

这种反人性的操作，代表着中央认为，明年开始，之前因疫情撤离大城市的打工人将出现返城潮，新工作的出现推动大城市的青年就业规模会出现激增。

而这个判断并非孤立，今年的中央经济工作会议首提需求侧管理，把内需放到了相当重要的程度，甚至排在了改革开放的前面。

所以，还是要看原文，重点工作的第三大项“坚持扩大内需这个战略基点”，内需不足是问题，解决方式是“促进就业，完善社保，优化收入分配结构，扩大中等收入群体，扎实推进共同富裕”。

再加上前两大项的科技与产业链，我们可以推导一个闭环。

那就是我们要驱动大量年轻人进入到大城市，充裕的青壮劳动力和年轻人的消费需求推动科技和产业链的发展，新发展领域的产业又带动大量的中产就业，而中产就业有推动高质量消费，需求带动新领域产业供给的进一步发展。

换句话说，想要让供给侧与消费侧的闭环能够转的起来，关键是驱动年轻人进入到大城市。而驱动他们踏入“历史的进城”的关键，就是组织各方力量提供大量的保障性租赁住房，以及关键性能够稳定人心的租售同权。

说白了，我们会拿出2016年解决房地产过剩的力度，来解决2021年需求不足的问题，而其中最便捷的方式，自然就是青壮人口的流动。

好了，未来的人口和产业的流动走向明白了，房价走势也就会清晰了。

首先，今年因为疫情返乡置业的浪潮，明年将几乎全面熄火，国家的重点在于解决大城市的内循环，缺乏新兴产业链的中小城市在人口方面将会面临高强度的虹吸，房价维稳压力巨大。

其次，随着新一波就业甚至是创业浪潮的来临，在一系列的政策鼓励之下，拥有新兴产业的大城市将迎来大量的青壮人口，持续的净流入与婚房的需求，能够很好的维护大城市的新房价格。

第三，为了吸引年轻人，明年国务院必然会将租售同权提升到相当高的高度，随着高质量低价新出租房的大规模出现，无学区优势的老破小吸引力将大幅下滑，将会持续面临抛盘压力。

我们将在2018年被特朗普的贸易战打断之后，重新尝试新加坡租屋的探索。

而展望了未来之后，就会发现，蛋壳公寓，碎在了即将孵化的黎明之前......
来源：政事堂2019，作者：顾子明