2022上海第一批次集中供应新房

2022上海第一批次集中供应新房我们的独家记忆#
赶在情人节那天突发：2022年第一批次入市名单正式官宣！根据网上房地产公示，本次上市33个商品住房项目，共约129.3万平方米，合计11.812套，但入围比基本没有调整。
分布从宏观和中观两个范畴来概括：
1、从宏观范畴来看：外环仍是供应大区，中环开始有量，而内环则持续减少，这也符合“三稳”原则；
2、从中观范畴来看：松江、浦东和宝山上架最为积极，内里各有原因，要结合去年的第五第六批新房供应量来看，就可以倒推出“上批房源的实际销售状态”。
抛开供应和分布，看一下微观的三大注意：
首先，百汇园“涨价”是不是限价打开的又一个信号？
网上炒得沸沸扬扬、购房者吵得沸沸扬扬的徐汇滨江百汇园项目，成为2022年第一批集中新房最有争议的个案，从前一批次9.10万的均价一下子飙升到12.78万，坊间反应激烈。
之前多次撰文阐述过新房和二手房价格的联动关系，在本次百汇园的报价中，只可能导致两种异动：一是直接和周边拉平，“一二手倒挂”消失；二是进一步鼓舞二手房的“有价无市”愿者上钩。
2021年第六批次中，部分项目因为“装修包”已经引发了市民的各种投诉，也使得部分新盘从“日光”变成了续销，但这种情况也不排除是开发商乐见或者“主动求续销”的表现，但这是有风险的，需要房企事先想清楚。
其次，刚需区域的大户型。
不论是青浦徐泾、松江九亭、闵行华漕这些早年被定义为刚需区域的地方，最近推出的新盘（包括本次推盘目录）开始从一边倒的“90平方米紧凑三房”升级为“出现120平方米甚至以上户型”。
随着定位和设计的周转速率加快，想必不存在“房企定位和市场脱节”的疑惑，更不存在“房企只是为了满足容积率”的考量；而是部分传统刚需区域，通过楼市多年深耕之后，随着周边配套和往返市区交通条件的不断优化，其地段背书逐渐强势，开始尝试面对和承接刚改一体化甚至改善型购房客户。
第三，巷战不可避免。
在微观领域，经常会出现1公里新推出两个竞品直接PK的现象，这当然不是房管部门坐山观虎斗，而是给了同一目标区域的购房者更多比较和选择，可以说是一件好事，但也可能导致产品较劲和购房者的选择综合征。
本次松江九亭的奥林匹克花园和富顿街区，差不多区位差不多均价，只是在户型方面有所交错，对于购房者而言，基于“买到就是赚到”之下，如何投下稀贵的“认筹一票”倒是要费一番思量：传统的南九亭和北九亭之分界，购房者只有实地踏勘才会感知。
综上，2022年的第一批集中新房，藏着不少市场试探，对购房者而言不求研究的宽度，而只需要对自己锁定的少数意向区域，用深度的方式去比较，投好自己的庄严一票。