#买房# 二手房交易流程全部跟你走一遍...
- 微观楼市
- 2022-06-24 17:16:15
买房 二手房交易流程全部跟你走一遍，提前熟悉流程能避免买卖二手房90%的风险。选好房子后，交易流程有8个环节。
第一步，业主调查
调查业主和业主的房子，和卖家一起去当地房管局查房屋是否被抵押查封，业主是否有债务，是否资不抵债，是否有案件，一定要自己查，也有民间的专业机构，别怕花钱，也别怕麻烦，相对房钱两空的风险，这点都是小事。
第二步，资质预审。
就是看自己有没有房票，能不能贷款，能贷几成，这个我之前讲过，今天再画一下重点，有没有房票看规则，贷款资格看银行，别自己想当然，中介不一定靠谱，自己核实最靠谱，千万不要等定金，首付都交了才发现自己没房票或者3成首付变5成7成，房子买不了还要赔违约金，最高的是房价20%。
第三步，签订买卖合同。
在签之前也和业主当面确定三件事，违约责任怎么划分，税费谁负责，房屋是否有租约。最后卖方夫妻双方都要到场签，并声明所有家庭成员同意出售该房子，只有夫妻一方签字，合同无效。
第四步，办理委托公证担保赎楼。
如果卖掉房子，贷款没还完得先赎楼还清房贷，拿到红本才能卖，注意要找正规靠谱有实力的融资担保。如果房贷少，用款周期短，用现金赎楼，反之用额度赎楼，有些民间担保公司低利率吸引你签合同，后面再提条件和套路，要多打听，比较，安全第一。
第五步，到银行办理资金监管申请按揭。
需要注意这里有一个核心问题，资金监管类似于支付宝，买家买房款交给银行，中建委第三方保管，交易完成后，银行再把钱给卖家。假如万一，人性不可测，卖家隐藏债务， 房子被查封，或者卖家一房多卖，只要做了资金监管，你的买房看就是安全的。
第六步，过户递件交税和取证。
带着合同，卖家房产证，买卖双方的证件都交到房管局，房管局就会给你一个回执单，过几天你来交税取件，买房前得留个十几万做税费，大头的税会有契税，个税、增值税及附加，别把手里的钱全部做首付，先算账，留点钱做税费。
第七步，银行放款。
担保公司方赎楼尾款，过户完成后，银行会给卖方放首期款，卖房到贷款银行办理注销抵押登记后，银行会放尾款，担保公司方赎楼尾款，要注意核对一下赎楼尾款，短期贷款利息和罚息。
第八步，物业交割。
水电过户，跟进结清水电燃气费用，有线电视过户，要在办理物业交割前完成户口迁出手续，如有特殊情况，卖方暂时不能将户口迁出的，也要让卖方做出书面承诺，避免纠纷。
二手房过户前一定要搞清楚这8个流程，可以避免90%的风险。（via.楼市搜索）
第一步，业主调查
调查业主和业主的房子，和卖家一起去当地房管局查房屋是否被抵押查封，业主是否有债务，是否资不抵债，是否有案件，一定要自己查，也有民间的专业机构，别怕花钱，也别怕麻烦，相对房钱两空的风险，这点都是小事。
第二步，资质预审。
就是看自己有没有房票，能不能贷款，能贷几成，这个我之前讲过，今天再画一下重点，有没有房票看规则，贷款资格看银行，别自己想当然，中介不一定靠谱，自己核实最靠谱，千万不要等定金，首付都交了才发现自己没房票或者3成首付变5成7成，房子买不了还要赔违约金，最高的是房价20%。
第三步，签订买卖合同。
在签之前也和业主当面确定三件事，违约责任怎么划分，税费谁负责，房屋是否有租约。最后卖方夫妻双方都要到场签，并声明所有家庭成员同意出售该房子，只有夫妻一方签字，合同无效。
第四步，办理委托公证担保赎楼。
如果卖掉房子，贷款没还完得先赎楼还清房贷，拿到红本才能卖，注意要找正规靠谱有实力的融资担保。如果房贷少，用款周期短，用现金赎楼，反之用额度赎楼，有些民间担保公司低利率吸引你签合同，后面再提条件和套路，要多打听，比较，安全第一。
第五步，到银行办理资金监管申请按揭。
需要注意这里有一个核心问题，资金监管类似于支付宝，买家买房款交给银行，中建委第三方保管，交易完成后，银行再把钱给卖家。假如万一，人性不可测，卖家隐藏债务， 房子被查封，或者卖家一房多卖，只要做了资金监管，你的买房看就是安全的。
第六步，过户递件交税和取证。
带着合同，卖家房产证，买卖双方的证件都交到房管局，房管局就会给你一个回执单，过几天你来交税取件，买房前得留个十几万做税费，大头的税会有契税，个税、增值税及附加，别把手里的钱全部做首付，先算账，留点钱做税费。
第七步，银行放款。
担保公司方赎楼尾款，过户完成后，银行会给卖方放首期款，卖房到贷款银行办理注销抵押登记后，银行会放尾款，担保公司方赎楼尾款，要注意核对一下赎楼尾款，短期贷款利息和罚息。
第八步，物业交割。
水电过户，跟进结清水电燃气费用，有线电视过户，要在办理物业交割前完成户口迁出手续，如有特殊情况，卖方暂时不能将户口迁出的，也要让卖方做出书面承诺，避免纠纷。
二手房过户前一定要搞清楚这8个流程，可以避免90%的风险。（via.楼市搜索）
