#买房# 买房的详细流程是怎样的
- 微观楼市
- 2022-06-29 03:54:02
买房 买房的详细流程是怎样的？
1、进售楼处
政府对售楼处的公示文件是有硬性要求的，买房人应注意售楼处是否有公示“五证”：商品房预售许可证、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。
除了证件，售楼处还应有项目不利因素或周边规划说明，如果楼盘带学位，还应有学位承诺书，如果已开盘，还应展示楼栋的销控表，具体到哪些房源已售出及一房一价的信息。
2、看品牌
在正式了解楼盘前，置业顾问会带你参观“品牌墙”，讲解开发商在全国、当地开发过多少楼盘，拿过什么奖，产品创新等。
这里着重记一下开发商在当地已交付的楼盘，回去在网上搜一下或实地踩盘，开发商的口碑和质量便可知晓。
如果开发商是首次进驻当地，没有产品呈现，可以去网上了解该开发商的同系产品在其它城市的口碑。
3、看区位图
了解区位时，务必听清楚置业顾问的讲述，了解小区周边已有哪些配套、未来将有哪些规划建成，对于自己较关心的部分，如学校、地铁、商场等配套，可以要求置业顾问重点介绍。必要时，可以要求售楼处出示政府公布的规划文件资料。
4、看沙盘
置业顾问在讲沙盘时，买房人要关注以下指标：
①容积率，一般规划合理的高层小区容积率3-5，小高层2-2.5，洋房1.5以下，别墅0.5-1.2；
②绿化率，可通过土地出让信息来查看；
③土地使用年限，所剩年限可在售楼处公示《国有土地使用证》查询；
④楼间距，条件允许的话，可以去工地实地勘察已盖起来的楼栋，一般规划合理的高层小区楼间距（楼高：间距）1:1.2，多层楼间距1:0.8，为保证房屋采光，尽量避免中、低楼层及楼位较差的楼栋。
5、看户型
买房前一定要看带尺寸的户型图，通过这张图能计算房屋实得面积，可以评估置业顾问介绍的房屋公摊面积是否准确，还可通过售楼处公示的房屋预测报告获悉公摊面积。
买房人还要看带尺寸的楼层平面图，了解房屋在楼层中的所处位置，可以看到意向房屋的采光是否受到隔壁房屋的干扰。
买精装房一定要看样板间，一般在样板间门口会公示装修标准，拍照记录，可与后期签订购房合同乃至交房时做比较，若交房时与前期约定的装修标准差距过大，业主可用该照片或合同中约定的装标进行维权。关于装修质量，也可通过开发商出示的房屋装修标准来衡量。
6、签合同
在与开发商签订购房合同前，需明确“订金”与“定金”的区别。简而言之，“订金”可退，“定金”不可退，一般缴纳定金后，开发商还会要求补齐其余首付款的期限及相关违约责任，若买房人错过约定的期限或违反规定，开发商有权没收定金，不予退回。
签订购房合同时，应注意以下几点：
①明确交房时间及违约条款，若因开发商的问题导致房屋交房延后，可依据此条款追究相关补偿。
②明确水电气暖入户时间，确保交房后能正常装修入住。
③明确房屋面积误差问题。约定好房屋套内面积、公摊面积等的合理误差范围，特别是对面积误差超3%的情况需详细约定，超过3%业主可申请退房或由开发商补偿误差部分。
④明确产证获取时间，若业主在约定时间未获取产权证，可以此作为申诉证据。
⑤明确物业费缴纳及停车问题，如果要提前缴纳物业费，必须在补充协议中约定具体数额。如果购房者没有提前买车位，关于小区的停车费用也要和开发商尽量提前协商好。
⑥明确学位问题，如果置业顾问包括开发商在内承诺该楼盘为学位房，应当将此说明填进补充协议，并在补充协议中明确各方的责任及违约后果，避免出现“霸王条款”。
最后，在买房前一定要做足功课，明确自己的需求，认准地段、价格、产品，不要放过任何细节！（via.我是李泽源）
1、进售楼处
政府对售楼处的公示文件是有硬性要求的，买房人应注意售楼处是否有公示“五证”：商品房预售许可证、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。
除了证件，售楼处还应有项目不利因素或周边规划说明，如果楼盘带学位，还应有学位承诺书，如果已开盘，还应展示楼栋的销控表，具体到哪些房源已售出及一房一价的信息。
2、看品牌
在正式了解楼盘前，置业顾问会带你参观“品牌墙”，讲解开发商在全国、当地开发过多少楼盘，拿过什么奖，产品创新等。
这里着重记一下开发商在当地已交付的楼盘，回去在网上搜一下或实地踩盘，开发商的口碑和质量便可知晓。
如果开发商是首次进驻当地，没有产品呈现，可以去网上了解该开发商的同系产品在其它城市的口碑。
3、看区位图
了解区位时，务必听清楚置业顾问的讲述，了解小区周边已有哪些配套、未来将有哪些规划建成，对于自己较关心的部分，如学校、地铁、商场等配套，可以要求置业顾问重点介绍。必要时，可以要求售楼处出示政府公布的规划文件资料。
4、看沙盘
置业顾问在讲沙盘时，买房人要关注以下指标：
①容积率，一般规划合理的高层小区容积率3-5，小高层2-2.5，洋房1.5以下，别墅0.5-1.2；
②绿化率，可通过土地出让信息来查看；
③土地使用年限，所剩年限可在售楼处公示《国有土地使用证》查询；
④楼间距，条件允许的话，可以去工地实地勘察已盖起来的楼栋，一般规划合理的高层小区楼间距（楼高：间距）1:1.2，多层楼间距1:0.8，为保证房屋采光，尽量避免中、低楼层及楼位较差的楼栋。
5、看户型
买房前一定要看带尺寸的户型图，通过这张图能计算房屋实得面积，可以评估置业顾问介绍的房屋公摊面积是否准确，还可通过售楼处公示的房屋预测报告获悉公摊面积。
买房人还要看带尺寸的楼层平面图，了解房屋在楼层中的所处位置，可以看到意向房屋的采光是否受到隔壁房屋的干扰。
买精装房一定要看样板间，一般在样板间门口会公示装修标准，拍照记录，可与后期签订购房合同乃至交房时做比较，若交房时与前期约定的装修标准差距过大，业主可用该照片或合同中约定的装标进行维权。关于装修质量，也可通过开发商出示的房屋装修标准来衡量。
6、签合同
在与开发商签订购房合同前，需明确“订金”与“定金”的区别。简而言之，“订金”可退，“定金”不可退，一般缴纳定金后，开发商还会要求补齐其余首付款的期限及相关违约责任，若买房人错过约定的期限或违反规定，开发商有权没收定金，不予退回。
签订购房合同时，应注意以下几点：
①明确交房时间及违约条款，若因开发商的问题导致房屋交房延后，可依据此条款追究相关补偿。
②明确水电气暖入户时间，确保交房后能正常装修入住。
③明确房屋面积误差问题。约定好房屋套内面积、公摊面积等的合理误差范围，特别是对面积误差超3%的情况需详细约定，超过3%业主可申请退房或由开发商补偿误差部分。
④明确产证获取时间，若业主在约定时间未获取产权证，可以此作为申诉证据。
⑤明确物业费缴纳及停车问题，如果要提前缴纳物业费，必须在补充协议中约定具体数额。如果购房者没有提前买车位，关于小区的停车费用也要和开发商尽量提前协商好。
⑥明确学位问题，如果置业顾问包括开发商在内承诺该楼盘为学位房，应当将此说明填进补充协议，并在补充协议中明确各方的责任及违约后果，避免出现“霸王条款”。
最后，在买房前一定要做足功课，明确自己的需求，认准地段、价格、产品，不要放过任何细节！（via.我是李泽源）
