总结20-21年小牛市的流量和涨幅双优的选筹核心因子
东南部产业区（东优于南）：对应产业预期和增量预期
高颜值（新+园林+视野）：对应情绪价值
学区需求：对应14-18年最后一轮新生儿增长
前两个因子被流量和资金流共振加强已经刻入了整体的认知，后续只可能加强难以减弱
学区需求由于18年后新生儿断崖式下跌（后推六年小学入学高峰，五年学区需求置业高峰）
学区政策大幅变化的预期
近三年大量增加的学区供应
最快2023，最慢2025
广州一线学区溢价或可勉强维持
广州二线及以下学区溢价将会持续下降
本轮涨幅领先的二线学区房会因为新生人口断崖开始价值回归
广州房产广州学区房
