今日买房提醒
- 水原十口
- 2022-12-06 12:18:05
如果买房前能记住这15条，至少可以领先别人10年。
最近一个月，接了超过500位客户的咨询，很多问题都有代表性。
我把其中最重要的点，按照买房的逻辑顺序，整理出15条买房相关的建议
1.第一套房很重要，第一套房买得好，第二第三套房子就会容易得多，如果第一套房买错了，比如买在环京或者三四线城市，或者在2017年高位等不是很好的时间买房，第一套房可能面临长期不涨，或者房价下跌，这样一来，你至少要花四五年时间才能解决第一套房子带来的问题，如果你不懂专业的买房知识，很多人一辈子都会被套住，从此再也不能继续买房。
2.尽量选择一二线城市买房，一线北京上海深圳广州，二线杭州成都武汉合肥西安南京苏州重庆，三线郑州福州沈阳济南青岛，到了三线城市很多已经不太好买了，甚至部分二线城市也要挑世纪买，尤其近些年潮水褪去，像郑州这种过去还可以的省会，最近两三年可能都不是一个适合买入的时间点。
3.买房先要计算自己可以拿出多少的首付资金，不仅仅是现金，如果你家里还有其他的资产，其他的房子，这些房子也许沉淀了很多的资金，其实可以从银行贷出来，都是你的首付一部分。
4.根据你选择的一二线城市，了解当地的买房政策，限购和限贷，如果按揭你可以贷几成，如果抵押，一般可以做到贷房子评估价的7成，有的城市可以更多，比如杭州深圳（指导价出台前）普遍可以做到8-9成，意味着你可以同样的首付，买到更大的房子。
5.不同城市的买房首付（总价对应乘以2.5倍-3.5倍）门槛不同，上车盘（内环老公房或外环紧凑次新两房）北京广州130万上海深圳150万，刚需盘北京200万上海深圳300万，刚需次新上车重庆50万武汉合肥70万杭州成都80万，二线城市至少买刚需次新盘起步。
6.每个城市都有自己买房的边界，这个边界随着人口和产业自然形成，例如一线城市的北京，北到天通苑回龙观，东边到孙河，常营，南到亦庄-天宫院，西到海淀五路居，世纪城一带；尽量不要选择边界以外地区的房产，可能面临非常大的风险敞口。
二线城市的杭州，主要可以购买的主力区域呈现带状，例如西面从到蒋村五常，一直到金融城绿汀路也就是所谓的未来科技城板块，东南面钱塘江两岸，钱江新城板块，以及对岸的奥体钱江世纪城板块，以及萧山部分地区例如萧山市北西（紧挨着世纪城和滨江区这个产业大区）。
7.买房需要从宏观走到微观，先知道自己首付适合买什么城市，每个城市哪些板块可以买，最后仍然需要有一定的选筹（通过专业手法选择适合购买的房屋）经验。
例如很多的板块很优质，但不是板块里面每个小区都可以买，需要具体知道每个小区的情况，小区里不同的户型、楼栋可能都不同，每个小区适合买哪些户型，以多少钱买入，都需要有一定的经验来判断。
8.买房选筹到最后一步，是落实到一套具体的房子上，结合房子具体的板块、小区、楼层、户型、朝向；
以及房子的税费、业主卖房的原因，是否真实的卖房意愿、可以接受的付款方式、付款周期、房子的评估价，贷款情况等情况来综合分析；
不同的时间，一套房子多少价格划算，也是不一样的，需要对当地城市，对这个小区，有一定的了解和经验，如果在网上听到一些房产大V推荐某些小区，就直接去买了，即使对方的推荐是对的，也可能在户型的选择上，买入的价格，时间上踩坑，或者碰到有问题的房子没能做好风险控制导致交易出现了问题。
9.买房切记，千万不要有追涨杀跌的想法....
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我把其中最重要的点，按照买房的逻辑顺序，整理出15条买房相关的建议
1.第一套房很重要，第一套房买得好，第二第三套房子就会容易得多，如果第一套房买错了，比如买在环京或者三四线城市，或者在2017年高位等不是很好的时间买房，第一套房可能面临长期不涨，或者房价下跌，这样一来，你至少要花四五年时间才能解决第一套房子带来的问题，如果你不懂专业的买房知识，很多人一辈子都会被套住，从此再也不能继续买房。
2.尽量选择一二线城市买房，一线北京上海深圳广州，二线杭州成都武汉合肥西安南京苏州重庆，三线郑州福州沈阳济南青岛，到了三线城市很多已经不太好买了，甚至部分二线城市也要挑世纪买，尤其近些年潮水褪去，像郑州这种过去还可以的省会，最近两三年可能都不是一个适合买入的时间点。
3.买房先要计算自己可以拿出多少的首付资金，不仅仅是现金，如果你家里还有其他的资产，其他的房子，这些房子也许沉淀了很多的资金，其实可以从银行贷出来，都是你的首付一部分。
4.根据你选择的一二线城市，了解当地的买房政策，限购和限贷，如果按揭你可以贷几成，如果抵押，一般可以做到贷房子评估价的7成，有的城市可以更多，比如杭州深圳（指导价出台前）普遍可以做到8-9成，意味着你可以同样的首付，买到更大的房子。
5.不同城市的买房首付（总价对应乘以2.5倍-3.5倍）门槛不同，上车盘（内环老公房或外环紧凑次新两房）北京广州130万上海深圳150万，刚需盘北京200万上海深圳300万，刚需次新上车重庆50万武汉合肥70万杭州成都80万，二线城市至少买刚需次新盘起步。
6.每个城市都有自己买房的边界，这个边界随着人口和产业自然形成，例如一线城市的北京，北到天通苑回龙观，东边到孙河，常营，南到亦庄-天宫院，西到海淀五路居，世纪城一带；尽量不要选择边界以外地区的房产，可能面临非常大的风险敞口。
二线城市的杭州，主要可以购买的主力区域呈现带状，例如西面从到蒋村五常，一直到金融城绿汀路也就是所谓的未来科技城板块，东南面钱塘江两岸，钱江新城板块，以及对岸的奥体钱江世纪城板块，以及萧山部分地区例如萧山市北西（紧挨着世纪城和滨江区这个产业大区）。
7.买房需要从宏观走到微观，先知道自己首付适合买什么城市，每个城市哪些板块可以买，最后仍然需要有一定的选筹（通过专业手法选择适合购买的房屋）经验。
例如很多的板块很优质，但不是板块里面每个小区都可以买，需要具体知道每个小区的情况，小区里不同的户型、楼栋可能都不同，每个小区适合买哪些户型，以多少钱买入，都需要有一定的经验来判断。
8.买房选筹到最后一步，是落实到一套具体的房子上，结合房子具体的板块、小区、楼层、户型、朝向；
以及房子的税费、业主卖房的原因，是否真实的卖房意愿、可以接受的付款方式、付款周期、房子的评估价，贷款情况等情况来综合分析；
不同的时间，一套房子多少价格划算，也是不一样的，需要对当地城市，对这个小区，有一定的了解和经验，如果在网上听到一些房产大V推荐某些小区，就直接去买了，即使对方的推荐是对的，也可能在户型的选择上，买入的价格，时间上踩坑，或者碰到有问题的房子没能做好风险控制导致交易出现了问题。
9.买房切记，千万不要有追涨杀跌的想法....
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