美国地产降温，有何影响
- 财新网
- 2023-03-03 01:16:52
观点网 【美国地产降温，有何影响】房地产市场在美国经济和金融体系中扮演重要角色，同时对货币政策高度敏感。2022年以来，在美联储大力度紧缩过程中，美国房地产市场快速降温。专栏作者钟正生认为，展望未来一年，在购买力下降和流动性紧张的影响下，美国房地产市场仍有降温空间，但是相关金融风险可控。总的来看，美国地产降温对经济和就业的负面冲击有限，且有助于遏制通胀，所以或不会干扰美联储紧缩的政策立场。
2020-2021年，美国房地产市场在新冠疫情冲击后快速复苏，并进一步演化为2007年次贷危机以来最盛的“地产繁荣”。从销量看，2020-2021年，美国房屋销量整体上远高于近十年的平均水平，成屋与新屋年销量均值分别高出近十年平均水平1071.8万套（增长18%）、379.5万套（增长65%）。从价格看，美国S&P/Case-Shiller 20城房价指数和房地美房价指数累计涨幅均超过30%，月度同比增幅在超过一年的时间里保持在15%以上，涨势不仅明显超过次贷危机后水平、甚至不亚于次贷危机前“房地产泡沫”时期水平。
本轮美国房地产市场升温离不开库存周期的启动。2007-2008年次贷危机后，美国房地产市场经历了为期2-3年的快速去库存阶段。之后，虽然住房需求步入较为稳定的增长阶段，但在次贷危机的前车之鉴下，住房投资维持谨慎，使得住房库存水平持续缓慢下降。截至2019年底，美国成屋库存从次贷危机前最高水平的404万套减少至139万套，成屋可销售月数降至3.0个月、低于2005年初3.6个月的历史低位。这意味着，即使2020年没有发生新冠疫情和政策刺激，美国房地产市场或也会启动补库周期，而供给的紧张也为后来房价大幅攀升埋下伏笔。
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2020-2021年，美国房地产市场在新冠疫情冲击后快速复苏，并进一步演化为2007年次贷危机以来最盛的“地产繁荣”。从销量看，2020-2021年，美国房屋销量整体上远高于近十年的平均水平，成屋与新屋年销量均值分别高出近十年平均水平1071.8万套（增长18%）、379.5万套（增长65%）。从价格看，美国S&P/Case-Shiller 20城房价指数和房地美房价指数累计涨幅均超过30%，月度同比增幅在超过一年的时间里保持在15%以上，涨势不仅明显超过次贷危机后水平、甚至不亚于次贷危机前“房地产泡沫”时期水平。
本轮美国房地产市场升温离不开库存周期的启动。2007-2008年次贷危机后，美国房地产市场经历了为期2-3年的快速去库存阶段。之后，虽然住房需求步入较为稳定的增长阶段，但在次贷危机的前车之鉴下，住房投资维持谨慎，使得住房库存水平持续缓慢下降。截至2019年底，美国成屋库存从次贷危机前最高水平的404万套减少至139万套，成屋可销售月数降至3.0个月、低于2005年初3.6个月的历史低位。这意味着，即使2020年没有发生新冠疫情和政策刺激，美国房地产市场或也会启动补库周期，而供给的紧张也为后来房价大幅攀升埋下伏笔。
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