星樾产品到了天花板？大华0028无法超越？
- 房价之外
- 2023-03-28 10:28:24
朱辛庄两大热盘选房逻辑分析丨房价之外在北京找好盘系列 房价之外在北京找笋盘 房价之外说真话
第二部分
【星樾产品到了天花板？大华0028无法超越？】
星樾一共总建面10万平方米左右，后期现房销售约4.5万㎡，目前期房可预售的约为4.45万㎡（合计约468套房），其余建面为配建部分。容积率2.5/2.6，限高45/60米，15栋住宅楼，是7-18层的小高层和小高层的板楼设计。所有户型得房率都在80%左右。园林效果不会太好，而且所有楼栋几乎都临路。
而大华朱辛庄预测以改善户型为主，大概330套房源。据媒体的一个公式，如果是2.8的容积率，那么它需要匹配80米的高度，能够排出25层左右的大高层。
这样的容积率和限高比例，业主住起来也会比较舒适。
同理，2.5的容积率，限高60米，排18层的小高层。
2.0，45米，15层
以此类推，有容积率和限高的基础匹配，但是有些土地，给的限高矮，比如2.8容积率，60米高度，那么如果不是很大的户型，就得有东西向房源补充。
类推下来，会发现大华朱辛庄，容积率是2.5，限高80米，大概率会做出25层的高层板楼的方案。大华朱辛庄地块得房率不会低的，保持在一个正常的水平，大概75%-80%左右。
房价之外提醒您考虑社区排布形式，可能4栋，有可能高层和洋房结合。
星樾户型分布
59平1居：36套，占比8%；
79平2居：108套，占比23%；
94平3居：72套，占比15%；
100平3居：144套，占比31%；
106平3居：86套，占比18%；
120平4居：22套，占比5%。
59平一居纯南向，南向两面宽5米3，进深偏长，卧室与多功能间全部带飘窗，厨房面积不小，但客厅采光面偏小，如果想封闭多功能间，将形成暗厅。唯一的卫生间还是暗卫，功能性不好。但这个户型在区域内是很稀缺的，300多万上车妥妥的。
79平两居，南北通透格局，客厅面宽3.35米，两个卧室均朝南，带飘窗，入口处有玄关设计。
不太完美的是，面宽进深比超过了1:2。北向次卧开窗小，采光可能会受一些影响，且与厨房开窗毗邻，设置独立玄关和家政间，唯一的卫生间还是暗卫。
82平两居，南向两面采光，通透全明，次卧北向开窗。餐客厨一体，餐厅带窗，设有独立玄关，卫生间洗漱卫三分离，明卫。
三居的话，一个是建面约94，一个是建面约106平。
平三居客厅带270度飘窗，入口处不仅有玄关，还配有储物间，采光、收纳得到提升。但待改进的进深过长，主卫是暗卫，不太好。北向次卧不到8平，空间小。临主路的1号楼都是94平三居，就只喜欢这个户型就该纠结了。
106平三居，典型的眼镜户型，LDK设计保证房间通透性，动静分区彻底，进深做到1:1，采光没有问题。9.6米南向三面宽，双卧朝南主卧套设计，U型厨房，独立玄关、独立家政间，增加收纳空间，卫生间干湿分离，全部明卫。
建面约120平，全明格局，进深比也可以，南向三面宽尺度有10.3米，双明卫、卫生间干湿分离，未来可以随着人口的增加，北侧儿童房和多功能区合理利用，整体来讲，格局上也更加人性化。
遗憾的是除了入户门对卫生间，观感不佳。
综上，星樾户型针对性强，是小型社区，中小户型南北不通透，并且是两梯四户的居住密度，居住效果和利用率以及未来的流通性怎样呢？房价之外提醒您考虑。
而目前大华地块小，总价低，又无现房销售面积要求，毛利可观……可能开发商赚得多，会相对更好地斟酌好品质。在朱辛庄供小于求的市场大环境下，销售压力相对小。但应该不会有小户型，以改善户型为主。
但房价之外了解到，最近大华的项目也有不少维权。2022年11月份，上海大华公园城市二三期业主针对“路面烂尾”一事开启了维权。据悉，大华公园城市小区环境被减配，原本设计为人车分流的石板路面降标为全沥青路面，大跌眼镜。大华斐勒花园2年时间换了8任物业经理，小区问题还是无人解决。大华碧云天等项目也曾遭遇维权。
北京·朱辛庄(地铁站)
第二部分
【星樾产品到了天花板？大华0028无法超越？】
星樾一共总建面10万平方米左右，后期现房销售约4.5万㎡，目前期房可预售的约为4.45万㎡（合计约468套房），其余建面为配建部分。容积率2.5/2.6，限高45/60米，15栋住宅楼，是7-18层的小高层和小高层的板楼设计。所有户型得房率都在80%左右。园林效果不会太好，而且所有楼栋几乎都临路。
而大华朱辛庄预测以改善户型为主，大概330套房源。据媒体的一个公式，如果是2.8的容积率，那么它需要匹配80米的高度，能够排出25层左右的大高层。
这样的容积率和限高比例，业主住起来也会比较舒适。
同理，2.5的容积率，限高60米，排18层的小高层。
2.0，45米，15层
以此类推，有容积率和限高的基础匹配，但是有些土地，给的限高矮，比如2.8容积率，60米高度，那么如果不是很大的户型，就得有东西向房源补充。
类推下来，会发现大华朱辛庄，容积率是2.5，限高80米，大概率会做出25层的高层板楼的方案。大华朱辛庄地块得房率不会低的，保持在一个正常的水平，大概75%-80%左右。
房价之外提醒您考虑社区排布形式，可能4栋，有可能高层和洋房结合。
星樾户型分布
59平1居：36套，占比8%；
79平2居：108套，占比23%；
94平3居：72套，占比15%；
100平3居：144套，占比31%；
106平3居：86套，占比18%；
120平4居：22套，占比5%。
59平一居纯南向，南向两面宽5米3，进深偏长，卧室与多功能间全部带飘窗，厨房面积不小，但客厅采光面偏小，如果想封闭多功能间，将形成暗厅。唯一的卫生间还是暗卫，功能性不好。但这个户型在区域内是很稀缺的，300多万上车妥妥的。
79平两居，南北通透格局，客厅面宽3.35米，两个卧室均朝南，带飘窗，入口处有玄关设计。
不太完美的是，面宽进深比超过了1:2。北向次卧开窗小，采光可能会受一些影响，且与厨房开窗毗邻，设置独立玄关和家政间，唯一的卫生间还是暗卫。
82平两居，南向两面采光，通透全明，次卧北向开窗。餐客厨一体，餐厅带窗，设有独立玄关，卫生间洗漱卫三分离，明卫。
三居的话，一个是建面约94，一个是建面约106平。
平三居客厅带270度飘窗，入口处不仅有玄关，还配有储物间，采光、收纳得到提升。但待改进的进深过长，主卫是暗卫，不太好。北向次卧不到8平，空间小。临主路的1号楼都是94平三居，就只喜欢这个户型就该纠结了。
106平三居，典型的眼镜户型，LDK设计保证房间通透性，动静分区彻底，进深做到1:1，采光没有问题。9.6米南向三面宽，双卧朝南主卧套设计，U型厨房，独立玄关、独立家政间，增加收纳空间，卫生间干湿分离，全部明卫。
建面约120平，全明格局，进深比也可以，南向三面宽尺度有10.3米，双明卫、卫生间干湿分离，未来可以随着人口的增加，北侧儿童房和多功能区合理利用，整体来讲，格局上也更加人性化。
遗憾的是除了入户门对卫生间，观感不佳。
综上，星樾户型针对性强，是小型社区，中小户型南北不通透，并且是两梯四户的居住密度，居住效果和利用率以及未来的流通性怎样呢？房价之外提醒您考虑。
而目前大华地块小，总价低，又无现房销售面积要求，毛利可观……可能开发商赚得多，会相对更好地斟酌好品质。在朱辛庄供小于求的市场大环境下，销售压力相对小。但应该不会有小户型，以改善户型为主。
但房价之外了解到，最近大华的项目也有不少维权。2022年11月份，上海大华公园城市二三期业主针对“路面烂尾”一事开启了维权。据悉，大华公园城市小区环境被减配，原本设计为人车分流的石板路面降标为全沥青路面，大跌眼镜。大华斐勒花园2年时间换了8任物业经理，小区问题还是无人解决。大华碧云天等项目也曾遭遇维权。
北京·朱辛庄(地铁站)
