广州的货压根不怕卖，特别是市中心
- 星星佬看楼市
- 2024-11-24 19:56:52
广州的货压根不怕卖，特别是市中心。我整整统计了一个下午，给大家梳理一番。
根据阳光家缘数据，我们现在新建商品房未售为20.4万套。
至于广州住宅施工面积为7270万平方米，按照一套100平方计算，表示住宅大约有72万套在施工中。咋看这个数字很哇塞，都72万套了。
而广州新房这三年成交的情况如下：
2022年71000套（中原、阳光家缘综合下）；
2023年73000套（中原、克尔瑞综合下）；
2024年也剩下不多月份了，姑且认为70000套不到。合计21万套这个为卖掉的。
按照当下一年卖掉7万套来看，起码卖十年了。这也就是很多人不断说广州库存很大，难以消化的说辞。但实际上这里的住宅面积除了真正商品房外，还包括了很多旧改政策、回迁房、保障性住房，我们真正要看的还是最容易的拍地供应，这才是最显而易见的面粉。
而这最直接的就是阳光家缘的统计数据，20.4万套没未售商品住房。这些基本都是由拍地的面粉而来的供应。
我们要好好统计下近四年的广州拍地供应情况，以下为不完全统计：
2021年拍地收入1778亿，总建筑面积1327万平方米（或1452万），供应78宗地，其中市区（越秀天河荔湾海珠）5宗；
2022年拍地收入1221亿，总建筑面积820万平方米，供应48宗地，其中市区10宗；
2023年拍地收入1179亿，总建筑面积597万平方米（或638万），供应43宗地，其中市区9宗；
2024年至今拍地收入467亿，总建筑面积220万平方米，供应23宗，其中市区8宗，而后续规划待出让的有24宗地，总建面202万平方米，起拍211亿，如果都按底价成交，那2024年可得拍地收入678亿，总建筑面积为422万平方米。
这些建筑面积都统计的话，共3166万平方米，其中市区也就32个新楼盘（一宗地当一个新楼盘，包已经开盘发售的了）。而市中心也就占17%（简单计算32/192宗地）。另外我们再随意计算下官方市中心2.8万套/20.4万套≈14%，按照未售面积市中心351万平方米/2341万平方米≈15%，这也跟我们大概计算的过去拍地宗数市中心17%，相差没多少。
如果按照100平方一套计算，共有31.6万套房子作为潜在供应。
把2021年拍的地都放在2022年卖，我们上文可大概知道卖了21万套，那现在剩下的就是31.6-21=10.6万套。
但现在官方表达的数据是20.4万套未售商品房，这两者差别大概在10万套，我认为是合理的，毕竟也有不少之前土拍留下来的不太好卖的产品。
这只是商品房的最笼统的计算，而大家的记忆相信也还留着2016年那恐怖的行情，一年成交了12万套，月均超过一万套，这区区的20万套。一年之内就会有明显的变化。
如果当现在契税降低之下，政府如果要提高成交量去带动税收的缺口，比如说土拍的缺口，那2024年相对2023年过往来看，起码差了500亿元的财政收入。
那为了弥补这个财政基本缺口，你们可以猜想广州有多少动力在拉升广州房产成交量上了。
可以放开去想象。
根据阳光家缘数据，我们现在新建商品房未售为20.4万套。
至于广州住宅施工面积为7270万平方米，按照一套100平方计算，表示住宅大约有72万套在施工中。咋看这个数字很哇塞，都72万套了。
而广州新房这三年成交的情况如下：
2022年71000套（中原、阳光家缘综合下）；
2023年73000套（中原、克尔瑞综合下）；
2024年也剩下不多月份了，姑且认为70000套不到。合计21万套这个为卖掉的。
按照当下一年卖掉7万套来看，起码卖十年了。这也就是很多人不断说广州库存很大，难以消化的说辞。但实际上这里的住宅面积除了真正商品房外，还包括了很多旧改政策、回迁房、保障性住房，我们真正要看的还是最容易的拍地供应，这才是最显而易见的面粉。
而这最直接的就是阳光家缘的统计数据，20.4万套没未售商品住房。这些基本都是由拍地的面粉而来的供应。
我们要好好统计下近四年的广州拍地供应情况，以下为不完全统计：
2021年拍地收入1778亿，总建筑面积1327万平方米（或1452万），供应78宗地，其中市区（越秀天河荔湾海珠）5宗；
2022年拍地收入1221亿，总建筑面积820万平方米，供应48宗地，其中市区10宗；
2023年拍地收入1179亿，总建筑面积597万平方米（或638万），供应43宗地，其中市区9宗；
2024年至今拍地收入467亿，总建筑面积220万平方米，供应23宗，其中市区8宗，而后续规划待出让的有24宗地，总建面202万平方米，起拍211亿，如果都按底价成交，那2024年可得拍地收入678亿，总建筑面积为422万平方米。
这些建筑面积都统计的话，共3166万平方米，其中市区也就32个新楼盘（一宗地当一个新楼盘，包已经开盘发售的了）。而市中心也就占17%（简单计算32/192宗地）。另外我们再随意计算下官方市中心2.8万套/20.4万套≈14%，按照未售面积市中心351万平方米/2341万平方米≈15%，这也跟我们大概计算的过去拍地宗数市中心17%，相差没多少。
如果按照100平方一套计算，共有31.6万套房子作为潜在供应。
把2021年拍的地都放在2022年卖，我们上文可大概知道卖了21万套，那现在剩下的就是31.6-21=10.6万套。
但现在官方表达的数据是20.4万套未售商品房，这两者差别大概在10万套，我认为是合理的，毕竟也有不少之前土拍留下来的不太好卖的产品。
这只是商品房的最笼统的计算，而大家的记忆相信也还留着2016年那恐怖的行情，一年成交了12万套，月均超过一万套，这区区的20万套。一年之内就会有明显的变化。
如果当现在契税降低之下，政府如果要提高成交量去带动税收的缺口，比如说土拍的缺口，那2024年相对2023年过往来看，起码差了500亿元的财政收入。
那为了弥补这个财政基本缺口，你们可以猜想广州有多少动力在拉升广州房产成交量上了。
可以放开去想象。
