某朋友即将乔迁新居，手中30多年的“老破小”...

某朋友即将乔迁新居，手中30多年的“老破小”被他人接盘，在整体地产现状下原因无他，源于学区房，购买后方便孩子在附近优质学校入学，即使如此，相比18年也让价250万左右才得以顺利成交。

根据公开数据，北京11月二手房网签量18763套，环比上涨约50%，创下去年4月以来20个月新高。这和10月以来一系列刺激举措有关，例如放开限购、降低首付比和存量房贷利率，进入11月又进行契税和增值税调整，即，通过降低购房成本方式促进成交回暖。

更重要的是，二手房通过动辄降价百万以上吸引买盘，而作为成功售出方，或源于学区房得天独厚优势，或出于核心区域地理位置。而不符合以上优势的普通二手房是否能迎来买家呢？从19年4月到今年11月，北京二手房挂牌量从6.3万套增加到134200套，仍处于绝对供大于求的买方市场。

根据中指研究院数据，今年1—11月，TOP100房企销售总额38516亿，同比下降32.9%，降幅较上月缩窄1.8个百分点，其中，11月单月，销售额同比减少9.46%，环比减少18.62%。这反应整体地产真实面貌，通过一系列利好刺激举措下，房企销售额同比恐不能用疲软来形容。

近日经济学家付某在一个论坛上的发言刷屏，按照他的观点，过去20年地产上涨建立在两个基础上，人口红利和杠杆放大，通过年轻人接盘促成地产繁荣。他举例说明，上一代人200万买的房子，转手以600万卖给年轻人，相当于后者未来40年青春通过贷款折现拿走了，当后者债务达到一定程度时，整个市场将告别繁荣周期进入冰点时刻。

这很大程度切合地产繁荣20年大周期背景，一切建立在年轻人极限扛鼎基础上，以80后为例，2010年前后正值地产巅峰时刻，恰恰正是该群体陆续步入婚育年龄，而15年最后一轮繁荣余晖，对应90后陆续步入婚育年龄。正是他们的极限扛鼎和透支未来，进而转化为广泛的投资性需求，而当他们透支一切，背负沉重负债举步维艰，且伴随着人口周期、经济环境、供求关系和城市化进程逐渐终结时，这场繁荣周期必然终结且朝最真实场景回归。

未来地产是否重新繁荣？且不说新增人口因素，目前00后就业状况可窥见一切，恰恰作为新生代群体走出校门后拥有广阔就业前景，薪资收入持续提升，才能构成新一代的扛鼎大军。但即便如此，考虑到其父母和祖父母拥有的存量住房，也意味着未来的买方市场被大幅削弱。毕竟，目前城镇家庭住房拥有率高达96%，很多家庭（祖孙三代）拥有两套甚至更多房产，作为00后是否还有购房意愿呢？而截至今年2月末，仅新房库存就达到75969亿平方米，还不包括二手房待售面积，在这个背景下，地产未来走向何方？这或许是一个不难思考的问题。

很长时间不提及地产，但地产恰恰是决定经济一条主线，构成曾经投资、消费、财政重要载体，占据GDP的30%以上比重，也是金融机构最优质资产。而一旦地产告别繁荣周期的痛苦无以复加，目前正处于煎熬阶段，随着时间延续痛苦程度将深化，因为长达20年地产繁荣成就的少数人富裕（通过变现），却以多数人极限杠杆透支未来为代价，当经济环境发生改变，极端弱消费既定事实已成定局，对本就疲软的（普通企业）构成重压，构成双输局面。

最后回到开头那个朋友，正是由于学区房特定优势通过大幅降价完成交易，在目前环境下属于少数幸运者。除他之外，房企惨淡销售数据，二手房市场持续增加的卖盘（大幅降价却无法实现成交）则是冰冷现实。即使通过极力刺激举措，是否能够拯救远超当年日本地产泡沫，答案或许非常清晰。

还是那句话，长达20年地产繁荣周期裹挟了太多，也透支了太多，而进入到2021年后，随着各大房企雷暴标志着正式进入还账时刻，在这个特殊历史进程中，或许很多人并不是幸运的那一个。