【粉丝提问】你好，我住在锦江生态带...
- 成都房段子
- 2025-04-25 15:11:04
【粉丝提问】你好，我住在锦江生态带，明年娃娃要去大源读书（自行解决，基本落实好了），先问问现在卖房（大概能卖250-260万，***125平）有没有必要，想去中和买二手或者新房买个新房，或者生态带降价了买个面积大的，我在武侯工作，然后平时父母送小孩，我们这次置换的话大概是280-290万，最多300万的样子，想需要至少套四户型。
【房段子解答】
较早前房段子粉丝问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
当前来说，你们孩子明年读上教科院东是自行解决没问题的，那么接下来就是上学接送，上班通勤，套四改善，置换价值升级的角度来考虑。
上学的问题整体还好，因为有老人接送，而且就算置换的话也大概是周边区域，保持在几公里的范围圈，问题不大的。不过我个人倒建议也把初中考虑好，到时候是自己想办法呢，还是这次买房就把初中角度也一步到位？最好是后者。
上班通勤的角度，主要是能串联上9号线，就问题不大，基本锁定在南门高新周围也是很合适的，而且你的工作比较自由，可以辅助开车送到地铁站，所以也不是大问题。
然后关键就是怎么从改善角度和板块楼盘角度来做升级优化。
话说你们目前自住的***，125平户型不已经是套四双卫了吗？得房率大概是84%左右，放在当前新房户型来说肯定不算高，但作为**F的产品来说，其实在内部也足够改善了，你要换做其他板块的二手房，比如大源，站南，只能向下兼容更差更刚需的房子。
也就是说，在地段上得到优化，在产品上会变得恶化。
**在生态带板块，这些年也的确存在下行的大趋势，周边的房源太多了，内卷内耗很严重，一些当初抱着炒房的房东跑路还会持续离场，这个板块在接下来两三年里，我觉得都是持续阴跌和短期震荡的状态。
但要说综合性价比哪里就很高很高？现在成都也很难说，尤其是满足你们预算的地方，加上摩擦的税费中介费成本，真不一定能换一个更优质的买法。
或者我这样说，如果你们想纯粹离教科院近一些，然后也要保持改善自住的状态，我建议是按兵不动或者就在本地置换。按兵不动就是减少摩擦成本，继续自住**，接下来阴跌是大趋势，但也没办法毕竟要自住，不要去考虑太多的账面盈余。
本地置换是指趁着当前还能卖个两百五六，赶紧出手，尽量返租实在不行就租房过渡，这样持币观望，继续等待板块的价格下行，后期再用290万以内的预算，买入本区域更改善更大户型的产品，比如周围的**、**、**、**等大套四，我觉得都蹲守得了的。
当然，大源本地来说，300买入大套四的概率很小，但是也可以适当蹲守捡漏，比如**、**这些，不挑楼层房源的话也有可能入场。
最后换一个思路，就是纯粹喜欢更好的产品，更稳健的板块，但是能接受更远的上学接送，那么就要往外围走了，说实话新房300万内能比较舒服的我觉得距离确实远，当前观察到的，我建议是往成华方向走（能接受吗？确实有点远），比如***
不然就是机投板块的**、**这类新房（板块概念还行，距离女方上班很近，但有航噪，界面一般，而且你孩子读书有点远）。高新300万内的新房，上次有蜀道宽境的117户型不过卖完了，后面应该很难找到这类新房了。天府新区万安、生态带的新房都比较偏僻，保值性不强就不推荐了。
至于二手房，我觉得综合下来价值和**差不多或者稍高一点（上学远上班远，产品不一定更好，地段价值会稍微更稳一点），如中和的新景璟誉府、万科璟南堂；陆肖新川的朗基和今缘、中建天府公馆，宸光和悦二期都可以列入考虑范围。
总的来说，如果你们佛系一些的话，按兵不动就这样自住下去也没问题的，但如果确实想再折腾一下，那么就要花更多的钱，上学走更远的路，新房倾向于往槐树店方向走；二手房倾向于中和、新川、和本地的生态带置换，适当在大源捡漏也可。
买房万事通
成都买房
【房段子解答】
较早前房段子粉丝问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。当前来说，你们孩子明年读上教科院东是自行解决没问题的，那么接下来就是上学接送，上班通勤，套四改善，置换价值升级的角度来考虑。
上学的问题整体还好，因为有老人接送，而且就算置换的话也大概是周边区域，保持在几公里的范围圈，问题不大的。不过我个人倒建议也把初中考虑好，到时候是自己想办法呢，还是这次买房就把初中角度也一步到位？最好是后者。
上班通勤的角度，主要是能串联上9号线，就问题不大，基本锁定在南门高新周围也是很合适的，而且你的工作比较自由，可以辅助开车送到地铁站，所以也不是大问题。
然后关键就是怎么从改善角度和板块楼盘角度来做升级优化。
话说你们目前自住的***，125平户型不已经是套四双卫了吗？得房率大概是84%左右，放在当前新房户型来说肯定不算高，但作为**F的产品来说，其实在内部也足够改善了，你要换做其他板块的二手房，比如大源，站南，只能向下兼容更差更刚需的房子。
也就是说，在地段上得到优化，在产品上会变得恶化。
**在生态带板块，这些年也的确存在下行的大趋势，周边的房源太多了，内卷内耗很严重，一些当初抱着炒房的房东跑路还会持续离场，这个板块在接下来两三年里，我觉得都是持续阴跌和短期震荡的状态。
但要说综合性价比哪里就很高很高？现在成都也很难说，尤其是满足你们预算的地方，加上摩擦的税费中介费成本，真不一定能换一个更优质的买法。
或者我这样说，如果你们想纯粹离教科院近一些，然后也要保持改善自住的状态，我建议是按兵不动或者就在本地置换。按兵不动就是减少摩擦成本，继续自住**，接下来阴跌是大趋势，但也没办法毕竟要自住，不要去考虑太多的账面盈余。
本地置换是指趁着当前还能卖个两百五六，赶紧出手，尽量返租实在不行就租房过渡，这样持币观望，继续等待板块的价格下行，后期再用290万以内的预算，买入本区域更改善更大户型的产品，比如周围的**、**、**、**等大套四，我觉得都蹲守得了的。
当然，大源本地来说，300买入大套四的概率很小，但是也可以适当蹲守捡漏，比如**、**这些，不挑楼层房源的话也有可能入场。
最后换一个思路，就是纯粹喜欢更好的产品，更稳健的板块，但是能接受更远的上学接送，那么就要往外围走了，说实话新房300万内能比较舒服的我觉得距离确实远，当前观察到的，我建议是往成华方向走（能接受吗？确实有点远），比如***
不然就是机投板块的**、**这类新房（板块概念还行，距离女方上班很近，但有航噪，界面一般，而且你孩子读书有点远）。高新300万内的新房，上次有蜀道宽境的117户型不过卖完了，后面应该很难找到这类新房了。天府新区万安、生态带的新房都比较偏僻，保值性不强就不推荐了。
至于二手房，我觉得综合下来价值和**差不多或者稍高一点（上学远上班远，产品不一定更好，地段价值会稍微更稳一点），如中和的新景璟誉府、万科璟南堂；陆肖新川的朗基和今缘、中建天府公馆，宸光和悦二期都可以列入考虑范围。
总的来说，如果你们佛系一些的话，按兵不动就这样自住下去也没问题的，但如果确实想再折腾一下，那么就要花更多的钱，上学走更远的路，新房倾向于往槐树店方向走；二手房倾向于中和、新川、和本地的生态带置换，适当在大源捡漏也可。
买房万事通
成都买房
