房价还会跌回十年前吗

房价还会跌回十年前吗
我们从十年前、今天、未来判断三个角度分析。
首先，十年前的房价什么情形，不妨回顾一下。
2015年的楼市，有两个标签定义值得关注：一是环都市圈的起步年，后来名声在外的新西塘孔雀城在当年10月底首开，环沪环京的价值还在筑洼底；二是“上海楼市刚需年的次年”，伴随着90㎡三房产品的首战告捷并全面铺开，以控面积来控总价的战略横行。
据房天下数据，2015年上海楼市商品住宅成交均价32284元/平方米，二手房均价为33000元/平方米，但数据仅供参考，可能因为供求与成交结构的不同存在统计口径之误。
看区域：据人民网数据，2015年静安区（老静安）均价7万，黄浦徐汇则均价6万；而据最新的克而瑞数据，2025年4月上海全市新房成交均价70677元/平方米，市中心黄浦金陵华庭单价18.9万，徐汇滨江的绿城潮鸣东方单价19.5万，且均实现了日光。所以，上海房价特别是市中心跌回十年前，可能性很小，倒是外郊外的二手房，比如崇明金山奉贤等地，更真实的二手房价巳接近十年前的水平。
其次来看看今天的上海楼市什么情况吧！
除了数据比较的预判角度，也可以从趋势分析的角度：如今的上海楼市采用的是分置战略，即为了保土拍所以新房实施每一批次的人工涨价，二手房市场随行就市涨跌随Ta去，好在“富人给力”市中心新房去化良好，郊区新房卖不掉但无碍价格（报价）坚挺，宁愿提高成交佣金来返给购房者实现事实上的打折促销。
所以，按上海楼市的就此分化格局来看：市中心“回到十年前”目测基本没可能，富人别等了；郊区“回到十年前”有可能，应对策略是去二手房捡漏。
第三，至于对进一步的未来进行算命。都说房地产“远期看人口”，从今年上海幼儿园入学数据来看，未来人口下降趋势明显，特别是市中心各区入园人口降幅较大，但结合近期上海市中心豪宅的威武，只能说富人的年龄层次更丰富更复杂，不依赖学区等锦上添花项，但反过来热销也证明上海市区放开限购也几无可能。
郊区入园数降幅不大代表资源需求量大，这是过去几年放量供应与成交带来的作用力，但未来能否持续要看政策是否持续助力，《上海郊区二手房价能否跌回十年前》属于不是没有可能。