前有泰禾控股、蓝光发展、华夏幸福，后有新力控股、花样年、当代置业，房企的暴雷名单越拉越长，此外中国奥园近期也卷入风波之中。
事实上，监管层对房地产行业定位早已是明牌。2016年年底的中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”，此后监管层屡次对地产行业调控。
▌房地产行业现暴雷潮
曾经的“金九银十”是房企的高光时刻，今年的市场行情却很冷清。
从多家房企已披露的9月份销售数据看，部分房企业绩销售金额同环比双双出现下滑。20家典型上市房企中，9月销售业绩同比下降的有18家，其中有超一半的房企同比降幅超过了20%，仅荣盛发展、绿城中国实现9月销售业绩同比正增长。
降幅最大的几家是金地集团、中海地产、中南建设分别为20.88%、-41.6%、-45.6%，佳兆业为-64.63%，新力控股更是高达-81.67%。环比数据上，佳兆业、越秀地产和新力控股，环比降幅均超过两位数。
国家统计局数据也显示，9月份，全国商品房销售面积约1.61亿平方米，同比下滑3.2%；商品房销售额约1.57万亿元，同比下滑15.8%。销售遇冷，只是地产行业面临困境的一个缩影。现金流压力骤增之下，房企的暴雷声未有停歇的迹象。
据统计，截至10月18日，年初以来人民法院公告网上发布的房地产破产文书已达339件，平均一天超过一家房企“消失”。
▌百强房企难逃破产命运
10月14日，重庆市第五中级人民法院作出（2021）渝05破申428号民事裁定，受理北京易禾水星投资有限公司对重庆协信远创实业有限公司的破产重整申请。
重庆破产法庭官方微信发布消息称，法院经审查认为，协信远创公司不能清偿到期债务，且明显缺乏清偿能力，具有破产原因，如不及时拯救，会给债权人、股东、员工及其他利害关系人的利益带来重大损失，其重整具有必要性。
作为重庆的老牌房企，协信远创在一段时期稳居全国百强房企之列。2018年传出资金链断裂的传闻，公司先后卖项目、卖股权自救。数据显示，截至去年底，公司仍有短期债务134.43亿元，但其账上资金仅剩下19.64亿元。
今年3月份，协信远创被曝债务违约，7月份被北京易禾水星投资有限公司提出破产重整。破产之外，更多的房企出现了流动性紧张问题，并且持续发酵。
值得注意的是2021年以来先后有泰禾集团、蓝光发展、华夏幸福、中国恒大、新力控股、花样年、当代置业和佳兆业等知名房企陆续出现流动性紧张问题。
10月4日晚间，花样年发布公告称，未能按时支付约2.06亿美元票据。11月8日晚间，针对所担保的财富产品出现兑付逾期一事，佳兆业集团发布声明回应。此外，中国奥园遭惠誉下调评级至“B+”。一位规模房企的负责人表示，目前房企的现金流被全方位掐住，境外信用质量恶化，境内严控负债规模，想靠销售回款，市场又出现下行。
▌“高周转”模式埋雷
众多房企暴雷背后，“高周转”模式埋雷。所谓高周转即业内俗称的“不压货”，拿了地，快开工，快销售，快速回笼资金后再投资。可以看出高周转的核心，是以快速开工、销售的方式提高资金利用效率。
最早提出高周转开发模式的是万科。王石曾用"5986"（拿地后5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成、产品必须六成是住宅）来描述万科的高周转模式。
但2010年之后不久，万科逐步意识到，高周转容易导致施工安全、工程质量、以及财务安全等问题，遂逐渐放下了这面大旗，转而追求社区、品牌。
接过这面旗帜并将其发扬光大者却是碧桂园，业内称之为“456模式”。2018年碧桂园内部流出的文件显示，碧桂园意图把开盘工期压缩到3个月，“开盘工期≤3个月，奖励20万元；开盘工期在3-4个月，奖励10万元”。碧桂园之后，更多的房企拥抱这一模式。泰禾集团就是实践者之一，其董事长黄其森称“高周转就是利润，就是竞争力，旗下项目追求6个月的开盘速度。”
在房地产上行期，高周转的确有助于房企提升资金利用效率，也满足了对规模和回报的追求。但在其背面，过于追求周转效率，违背正常项目施工程序和必要的流程、工艺时间，难免拉下质量、服务和售后等环节的功课。
2018年，将高周转发挥到极致的碧桂园，发生了“726”事件。公司在六安市金安区城市之光一标段工地，因遭遇局部强对流天气，发生一起板房坍塌事故，造成7人死亡，2人重伤，直接经济损失1571.07万元。这件事让碧桂园冷静了下来，因祸得福躲过了后面迎来的行业新周期，得以坚挺至今。而它身后的一众跟风模仿者，却没有那么好运气了。
泰禾集团已经“躺平”一年多时间，9月份至今发生债务违约风险的三家房企，也是高周转模式的拥泵。就连收入增长一向缓慢的花样年控股，也在2019年8月份提出，未来60%-70%是高周转项目。
从财务方面来说，高周转将房企推向了一个极端，那就是加更多的杠杆，只要周转的够快，就能获取更多的盈利、更大的规模。2018年，泰禾集团净负债率一度超过470%。
一些房企敢于杠杆囤地，“地王”抢地，隐含的逻辑是房价易涨难跌，或者只涨不跌，抢到就是赚到。
▌房地产路在何方？
而从城市化率来看，2020年，我国的城镇化率高达63.89%，比发达国家80%的平均水平低了16.11%，与美国82.7%的城镇化水平还有18.81%的距离。而根据北京大学光华思想力课题组测算，到2035年，中国城镇化率将达75%至80%，新增近4亿城镇居民，达到发达国家同等水平。
当前整个行业处于转型期，平衡好行政调控和市场化配置，将有助于平滑转型带来的市场波动，保持整体市场平稳发展。
中泰国际认为，中期看，人口流动与经济发展仍是房价的主要决定因素，核心城市的房价仍将受到人口流入与经济增长的支撑，部分人口流出、产业薄弱的城市将见到房地产市场量价下降，因此房地产市场将进一步分化。
对于房地产企业的未来，房地产粗放式发展阶段结束，整个行业将迎来出清。但城市化尚未结束，人民对美好住房需求仍在，未来，整个行业将进入精细化运营阶段，房地产企业将围绕产品力竞争。此外，向家装和物业进军，也是房企追求第二增长曲线的一个方向。这次的市场下行，应该会给房地产商们一个教训，接下来市场回暖后，房地产商的胆子，估计会小一些。
信托李大白 2021-11-12 0