2021年的广州最后一场土拍结束了，结束得非常迅猛。
9点一场，12点一场，每场开始即结束，没有任何人往上加价。
它就像踩着风火轮一样，飞快得从我脸上划了过去，甚至还不忘用手上的混天绫抽我一下，打得我脸有点痛。
因为犹记得，第二次集中拍地的时候，我们还说，那可能是速度最快且基本没有什么悬念的拍地。
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第二次集中拍地文章部分内容
事实证明，速度最快的拍地，永远是下一场。
如果上午错过了关于这场土拍，也没关系，我们先回顾下上午土拍的实时稿件：
第一场：“回锅肉”再次流拍！广州拍地首场大量底价成交！
第二场：黄埔、南沙光环失效！年内最后一场土拍，冷！
然后看这张图：
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接着再从几个数据谈起。
01
地块数量
本次集中供地是今年三场拍地中，数量最少的一次。
第一次集中拍地，合计48宗地块。
第二次集中拍地，同样48宗地块。
第三次集中拍地，也就是今天这场，只有17宗地块，其中还有约一半的地块是第二次土拍中的流拍地块，也就是俗称的“回锅肉”。
年初广州的供地计划显示，2021年广州预计出让商品住宅用地62宗，从数量上来说，咱们肯定是完成了供地计划的目标，甚至是超标完成。
但值得注意的是，有几个被列入年初供地计划的重点地块，至今我们都没看见它的身影。
首当其冲的，就是天河的燕塘地块和梅花铝厂地块。
网络上关于这两宗地块的讨论没有停止过，从第二次拍地时，就有消息说它们会被拿出来公开出让：
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但可惜的是，直到所有拍地结束，我们都还没有看见天河地块的身影。
个人猜测，注意，以下是个人猜测：
除了规划改动、出让条件限制等客观原因之外，他们的暂停出让，和市场的波动可能也有一定关系。
有些地肯定是要买一个好价格的，但现在很明显不是一个好时候。
02
流拍率&底价成交率
为什么我说它不是一个好时候呢，看下面两组数据就知道了。
本次土拍流拍率=4/17≈24%
本次土拍底价成交率=13/17≈76%
好家伙，两个加起来，整一个百分百出来了，意味着地块要么流拍、要么底价成交。
这波澜不惊的样子，让我仿佛走错了片场，走到了鹤岗。
说实话，有些地块底价成交是在我们预料之中的，比如增城、白云的一些地块。
但有些地块的成交结果，并不在我们预料之中。
比如海珠区的天斯地块，被业内寄予厚望的“海珠大户”中海甚至都没有出价。
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再比如黄埔黄陂的班岭村西侧地块，就在之前黄陂地王的不远处，居然流拍了。
想想也合理，毕竟虽然地块未来售价的限制取消了，但现在旁边在售的新房仍然限价4.6万/㎡左右。
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种种现象的背后，都显示出开发商对广州的态度。
它们冷静而克制，并不盲目看好后市的走向，至少，不看好后市会放宽限价。
03
国企拿地率
无论看好或不看好，这些拿出来的地，总要找一个归宿。
早在这场拍地之前，我们就收到风声，说不少地块都已经有央企、国企兜底。
可我们知道兜底，不知道兜这么离谱的底——
一共13宗地块成交，12宗地块都是国企拿的！！！
这哪里是来兜底的，明明就是硬着头皮做了一顿饭，专门给国家队吃的。
唯一可惜的是，这饭不太好吃。
04
趋势
结合以上几组数据，我看出了一个比较明显的趋势：
广州土拍市场，正在从市场定价，转为zf定价。
一个理由是各房企的表现，从第一次到第三次土拍这个过程中，底价拿地的越来越多，起拍价即成交价的比例越来越高。
另一个理由是起拍价的制定并没有盲目的降低，而是更加贴合了市场的实际标准。
比如今天的天斯地块，这是今年三次集中出让里起拍价最贵的地块，同时也是今年最后一轮供地中唯一一宗起拍楼面价高于4万/平的地块。
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按理说市场不热的情况下这样的定价偏高了，或许应该定低一点，然后让开发商自行出价。
但zf心里有杆秤，他们知道地块的价值，或许也是害怕地块以低于预期的价格出让，所以并没有放松对起拍价的要求。
两相结合，可以预料到，后续会有越来越多的地块，按照zf既定的价格出让、入市销售。
最后，关于市场热度的问题。
相信很多朋友都关心本次土拍遇冷，一级市场会不会影响到二级市场的销售。
我认为，有影响，但影响有限。
土拍市场更多反应的是开发商对后市的态度，这涉及到很多方面，比如他们的资金链、拿地策略、城市布局规划等。
从好的角度来看，本次没有拍出价格过高的地块，流拍率也有限，那么广州整体市场还是趋于平稳，不会有过高过低的起伏。
这正是调控的目标所在。
我们追求的从来不是一味的低价，而是稳地价、稳房价、稳预期。
看开点吧，毕竟一切都在往对刚需好的那个方向前进。
我是雁姐 2021-12-03 0