期望的风暴没有来临，市场在悄然发生着改变。
11月的杭州楼市，在一片寒意中前行，没有出人意料的翻转，也没有猜测之中的下行。
市场正逐步适应调控，购房者也在银根放松后，重拾了部分信心，除此之外，各类辅助措施纷纷出台，再次明确了“房住不炒”。
图自图虫创意
11月初，杭州公布第三轮集中供地名单，并于11月20日，正式挂牌35宗地块，其中包括多宗主城及热门地块，多家开发商勾地入场；
同月中旬，杭州市住保房管局召开了关于《杭州市加快发展保障性租赁住房实施方案》新闻发布会，会中明确，将在十四五期间新建33万套保障性租赁住房；
中下旬期间，杭州购房通摸底各大银行，多数银行下调了首套房及二套房利率；
下旬截止11月30日，杭州二手房成交3406套，相比10月的2637套，有了明显涨幅，并摆脱了连续7个月的下跌态势；
月末，杭州购房通统计，11月杭州十区新房市场共计取得55张预售证，9669套房源入市，相较10月有明显增长。
11月的楼市注定是不平凡的，种种政策、信号的释放，似乎在说明，楼市新格局已在悄然之间崭露头角。
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楼市变化
11月的楼市被各种政策、信号包裹，而它们的出现，意味着楼市格局正发生改变。
土地端：11月初，杭州发布了51宗供地名单，20日，正式挂牌其中35宗，虽然缩减了16宗地块，但由于重回勾地模式，所以相较于第二场土拍，第三次挂牌的35宗地，大概率都将成交。
房企拿地热情重回，多宗主城地块解渴，土地端的调整和热度，正是目前市场所需要的，至少保证了基本盘的稳定。
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政策端：十四五期间，杭州将新建33万套保障性租赁住房，这条消息不太为人所知，但结合12月1日发布的共有产权住房实施细则来看，它所发挥的能量是巨大的。
租赁性住房-共有产权房-商品房，不知觉中，一条新的购房逻辑就成立了，具体的我们后续会单出一篇文章细讲。
可以预见，未来新杭州人在住房这件事上，逻辑将发生重大的转变，而这，也是实现房住不炒的重要路径。
资金端：利率高、贷款难，放款慢已经成了购房者的一道坎，而在我们的最新一次摸底中可以看到，杭州大部分的银行首套、二套贷款利率都出现了下调。
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虽然幅度不大，但对于市场影响是巨大的，在利率涨了几个月的情况下，撕开了一条裂口，给了购房者，特别是刚需购房者一个喘息的空间。
市场端：土地端的重新火热+资金端利好，市场几乎是不约而同的开始朝相对平稳的方向掉头了。
首先就是二手房市场，止步“七连跌”，月成交量重回3千多套，在当下的市场环境里，这无疑是振奋人心的，买家和卖家在调控之下，找寻到了各自的心理底线，并达成交易，给未来的市场打下了一个好头。
另一方面，虽然好消息频出，新房市场供应复苏，但想要购房者重拾信心显然不在一朝一夕之间，我们重点来看看。
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11月杭州新房供应情况
相较于10月的冷淡，11月的新房表现有所回暖。
根据杭州购房通数据显示，11月杭州十区共领出55张预售证，入市房源为9669套。
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同10月相比，11月增加了12张预售证，入市房源增加1509套，存在小幅上涨。
从区域分布来看：
虽然萧山区取的预售证数量少于临安区，但2566套的供应却稳稳占据第一，同比上个月的1707套供应，这个月的萧山增长近了859套房源，“底蕴”深厚。
余杭区难得出现增长，相比上月增长了500套房源，其中不乏有星创城和汀云上府这类深受购房者喜爱的精品项目。而同门兄弟临平区则有所下滑，预售证减少了3张，房源减少了378套，稍显萎靡。
主城区方面，除上城区外，其余各区维持稳定，在较小的区间内波动。
这也验证了上个月我们的发现，目前杭州新房供应呈现明显的“去主城化”状态。主城的供应基本都在小幅震荡，主力供应依旧是一核九星中的九星。
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以目前的供应来看，主城短时间内基本会保持稳定，但有一个窗口期，就是第三次集中出让，本次出让将有大量主城地块，大家可以留意一番。
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11月杭州新房摇号中签数据
11月的供应上涨了，那么购房者是否为之买单呢？
答案是不一定。
11月，杭州新房市场累计摇号楼盘共30个，摇号入市房源6933套，参与摇号人数33406人次。
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相比10月，11月杭州摇号楼盘减少了10个，参与人数缩减了4千余组。
供应量增加了，但摇号盘数和参与人数为何都呈缩减之势？
一方面，虽然土地端和资金段都有好消息，但显然市场的反应没有这么迅速，冷意依然存在，需要较长时间消化。
另一方面，对比10月、11月的数据，我们看到，人才和有房的摇号总人数基本相差不大，但在无房摇号人数上，两月相差有3177组人次，这也说明了两个问题：
一是调控确实误伤到了无房刚需群体，导致刚需群体观望情绪加重；
二是部分投资客退场。本月摇号中，像月映咏荷园、时光里、云帆未来社区等刚需盘都未出现拼社保，但它们都曾是热销的楼盘，在人才有房基本稳定的情况下，单无房人数在缩减，正说明了问题。
部分投资客集中火力正向传统意义上的红盘下手，而另一部分正在退场，导致热度缩减。这一点在下文中将再次得到验证。
两相结合，摇号盘数和参与人数缩减也是必然之势。
回到数据上，主城区依旧最受购房者青睐的地方，上城、拱墅盘均摇号人数双双破千，西湖、滨江盘均摇号人数破了2千。
其他各区的情况基本保持，没有大幅增长，也没有大幅缩减，都是随各楼盘的自身热度所出现的正常浮动。
总体来看，11月的新房市场依旧存在冷意，但只是相对的，受到利好消息的影响，在供应足够的情况下，12月的新房市场应该也会有所复苏。
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9月杭州新房摇号情况
摇号人数虽然出现了缩减，但这些楼盘依旧是众多购房者心中的白月光。
11月已完成摇号的楼盘中，中签率低于10%的楼盘有3个，分别是位于北部新城的星创城、未科的汀云上府、三墩北的彩虹轩。另外，河语光年府、锦尚和品府、时代天境等4个热门楼盘触发了“社保10：1排序摇号入围机制”。
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11月“拼社保”的楼盘还是相对均衡的，有刚需红盘星创城、彩虹轩，也有改善大盘河语光年府、汀云上府，更有豪宅锦尚和品府和九龙仓天珏，各自的品类之中，都有佼佼者诞生。
而从区域上看，余杭区独占三席，区域中的北部新城、未科等都是购房颇为关注的重点板块，一旦有加推或者开盘，都将备受瞩目。
主城占据四席，除了彩虹轩外，另外三盘的价格都不底，但依然备受购房者追捧，这也间接说明了，改善购房者的购买力依旧庞大，而市场供应太少，开一个火一个。
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总结概括
就数据而言，新房市场没有像二手房市场般出现明显的转变，但整体形式是趋稳的，没有再出现前两个月般的下滑，市场整体处于一个较为平静的态势。
但如大家所看到的，在土地端、资金端、政策端放出的种种信号的同时，市场也将随之改变，二手房市场迅速做出了回应，而新房市场也无可避免。
具体表现的话，我认为后续新房市场在调控之下会逐步活跃，特别是刚需购房者，本次的银根放松，最大受益者便是无房刚需群体，从而市场的信心也会得到提振。整个市场会朝着购房者冷静和市场活跃的方向前进。
综上，经历了大半年的调控，市场得到了一丝短暂调整期。这既是房住不炒希望看到的结果，也是对市场的一次摸底，只有知道市场的症结所在，才能对症下药。
而对于购房者而言，目前正是一个难得的上车窗口期，利率下调，供应稳定，并且非红盘热盘的摇号难度减小，正是一个上车的好时机。
杭州购房通 2021-12-07 0