仅伦敦一楼3年赚31亿，李嘉诚策略可不止这些

李嘉诚英国扫货赚了多少？

2013年开始李嘉诚先生就开始了疯狂的英国扫货之旅。具体买了多少？各类地产、基建水利、电力燃气、港口码头、品牌酒吧/酒厂…报道铺天盖地。

据不完全统计，李先生家族企业控制着英国约1/4的电力分销市场，近30%的天然气供应市场，约7%供水市场，超40%的电信市场，近1/3的英国码头，超50万平米的土地资源…总结下来，几乎半个英国都被李先生收入囊中。

近日，李先生伦敦一栋物业，瑞银大厦售出的信息冲上热搜，再度引发关注。关于此次交易李先生究竟获利多少，众说纷纭。

给大家简单测算一下，

2018年6月，香港长实以10亿英镑收购伦敦瑞银大楼（5 Broadgate）。

按当时租售比收益率3.95%来算（长期稳定的瑞银租约延至2035年），一年租金为3950万英镑。

三年过去，长实应收租金约为1.19亿英镑，叠加12.5亿英镑的售价，5 Broadgate带给长实的利润约为3.69亿英镑（约31亿人民币）。

如此算下来，其年投资回报率约为12.3%。

英国华人房地产协会会长、盛金石商业（Goldstone Commercial）执行董事萧克认为，从长实的角度，3年前10亿英镑买楼，现在12.5亿英镑卖出，按数据来算，这笔交易增值近25%。

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图片来源：mingtiandi

其以核心位置，优质租户、长租约（稳定现金流）为主要增值点的物业，在市场上非常受追捧，得以吸引多位买家。其中入围竞标的都是国际知名投资者：韩国养老机构NPS、阿布扎比主权财富基金Mubadala投资公司、华资控股的新加坡公司Bright Ruby Resources和香港金融管理局 (HKMA)；最终韩国养老机构NPS胜出。5 Broadgate出售反映了目前英国商业地产的市场趋势，目前来看，5 Broadgate应该是卖出了周边物业的最高价。

为何选择这个节点出售

按李先生一贯的投资理念，抄底收购，平稳持有，低买高卖，赚取整体趋势利润。过去一年以来，伦敦不论房价、租金都在大幅度上涨，一度创13年来新高，增涨速度为17年最快。其中，第一太平戴维斯报告显示，大伦敦办公楼市场仅今年上半年，需求猛增。

承接量达到187万平方英尺，同比增长67%，比五年平均水平增加了22%，比十年平均水平增加了20%。而这种增长也引发了租金增长，在过去五年里平均A级写字楼租金上涨了16%。

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李先生也正是看准这一时机，赶在美元加息之前，伦敦房市各种利好，出售众多项目中的一栋伦敦物业（其他伦敦房产项目还在热火朝天进行中）。不少专家预估，李先生通过此次现金回流会继续增持/回购自家股票，毕竟长实股票从去年开始就一直下跌，甚至一度跌到4年来最低。低买高卖，不正是李先生的王牌投资策略之一。

而李先生在英国的其他项目，例如能源。受疫情影响全球能源危机，近一年英国电价暴涨7倍，天然气、燃油同样水涨船高。据不完全统计，长实今年上半年收入超过2100亿元，净利润达到327亿元，在欧洲市场的业绩占比达到70%以上，其中约四分之一的业绩来自英国。

伦敦商业地产缘何屡创新高

再说回房地产。疫情下，伦敦商业地产交易为何还在如火如荼，屡创新高？

仅今年12月前后，除了瑞银大厦的交易，伦敦牛津街最赚钱的百货商场之一，Selfridges百货40亿英镑被泰国华资Central Group集团收购；

某香港买家1.9亿英镑买下中国保利位于伦敦金融城写字楼（5 Fleet Place），据悉保利5年稳赚3.8亿；

香港富商新世界中国副主席杜惠恺先生斥资1.3亿英镑购置伦敦金融城大楼（68 King William Street）；

香港基汇资本（Gaw Capital）计划在伦敦金丝雀码头Harbour Exchange 4号和5号地皮上，开发一栋55层、拥有500套住宅公寓的摩天大楼；

香港“升降机大王”周亦卿的其士国际（Chevalier International）斥资2100万英镑（约1.84亿人民币）收购位于伦敦西1区的写字楼One Hammersmith Broadway；

而在今年8月，更是有2笔华人在英国的大宗交易引发关注，前重庆首富张松桥的渝太地产以约1.95亿人民币的价格，卖掉了其在伦敦的一栋写字楼，买家为港股市场上的“仙股大王”孙粗洪；

马来西亚首富郭鹤年家族的香港上市公司嘉里建设（Kerry Properties）以约1.45亿英镑（约13.02亿元人民币）的价格，买下位于伦敦圣詹姆斯街57号（57 St James’s Street）的写字楼Cassini House；

经历了脱欧、疫情，总结下来，伦敦一方面有着得天独厚的地理优势、历史背景、金融环境。London & Partners的商业增长常务董事Janet Coyle就曾表示，"伦敦拥有纽约的'金融'、硅谷的'科技'和华盛顿的政策制定者，而所有的这些都能在15分钟的地铁通勤之内。

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“这些因素使伦敦成为世界上联系最紧密的全球金融、科技中心之一，这是拥有企业成功的所有必要因素，从投资者到世界一流的大学和人才，再到政策制定者，这就是伦敦的秘诀。

"伦敦是一个外向的、多元化全球城市，与欧洲和世界各地的金融、科技中心建立着强有力的关系。"

而另一方面，英政府大力推行相关利好政策，包括完整的法律体系，李嘉诚先生不止一次总结过他投资英国的原因，“法律方面要明确，什么可以做，什么不可以做，才能让海外投资者更容易触摸得到。”

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今年9月，TheCityUK 发布的一份战略文件中提出了三点，归纳起来就是为伦敦设定了一个五年目标，通过修改税收、签证和其他规则，"在竞争中胜过对手"。英国金融服务部长格伦也强调“竞争力是政府所有工作的核心，人们正在寻找资本市场的渐进式变化，而不是激进式变化。我们可以更加灵活，为脱离欧盟的自由提供明确的机会。”

联合利华、壳牌、苹果、Facebook、goole、抖音…不论老牌企业还是独家兽，伦敦近年来尤其是在金融技术（Fintech）行业的领军地位有目共睹。2021上半年，总部设在伦敦的金融科技公司吸引投资再创新高，仅初创企业上半年就吸引了53亿美元。

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平稳脱欧，后疫情时代低谷反弹…整体市场趋势积极向上，谁在伦敦房市里最活跃？最后和大家分享一组数据，今年上半年，伦敦房产大宗交易里最活跃的买家群体是美国投资者，占据28%的份额，其次是欧洲买家（25%），然后是英国和亚洲买家（均为21%）。

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