2021年，西安甲级写字楼市场无新增供应入市，总存量维持在201万平方米。自2016年起西安市甲级写字楼市场进入供应高峰，过去五年的年均新增供应量达30万平方米，此次供应端的回落给予市场一定的缓冲期。
宏观经济增长放缓影响写字楼市场的租赁需求，西安甲级写字楼全年净吸纳量约3.5万平方米，仅为2020年的四分之一，市场整体活跃度降低，但由于供应端的放缓，市场空置率同比下降1.7个百分点至28.7%。分阶段来看，前三季度甲级写字楼空置率持续下降，达到6年来最低，然而第四季度受疫情反弹以及房地产、在线教育行业多个超过一万平方米租户退租的影响，净吸纳量跌至负值。基于当前市场状况，部分业主在租金方面做出适量让步，全年西安甲级写字楼市场平均租金约为人民币103.3元每平方米每月，同比小幅下降0.2%。
从行业需求端来看，房地产、信息技术、金融为全年西安甲级写字楼市场新增租户行业来源前三位，占新增成交总面积的比例超过50%。根据《2021中国硬科技创新发展白皮书》，西安硬科技发展指数排名全国第七；加之年内小米、VIVO研发中心和华为智能超算中心等一大批重点项目落地，加速互联网科技企业在西安的发展,信息技术类租户持续释放租赁需求，主导大面积租赁成交，典型成交案例包括字节跳动入驻经开万科中心、腾讯在新长安广场扩租。金融科技在赋能实体经济、助力区域经济发展等方面具有积极意义，西安市政府不断推动金融与科技的融合，在2021年中国城市科技金融发展指数排行中西安位列第八。伴随金融机构向数字化、智能化转型升级，新型金融在西安甲级写字楼里新增租赁的占比逐步扩大，本年度贡献了金融类新增租赁需求的近40%。
值得一提的是，第三方办公在年内租赁表现回暖。一方面，录得部分联合办公品牌扩租；另一方面，包租类运营商也在多个项目持续布局。在租户整体对办公成本更加敏感的背景下，第三方办公凭借租期灵活、拎包入住、提供小面积租赁空间等优点，能够有效帮助企业解决痛点，也因此更容易获得初创企业以及中小微企业的青睐。
“双减”政策的落地对在线教育行业租赁需求产生巨大影响，部分企业关停或整合办公面积。K12类租户在西安甲级写字楼内的退租潮从第三季度开始，受影响最大是高新一期以及高新二期商务子市场，头部知名教育企业在甲级写字楼合计退租面积约6万平方米，仅有少量面积被填补，从而导致这两个子市场的净吸纳量均大幅下降。此次在线教育行业的震荡也应引发业主思考，未来在选择租户时应尽量考虑多样化的组合，避免单一类型的企业占比过大。
就区域市场情况来看，城北子市场的新增租赁需求最为活跃，在多单大面积成交的带动下，贡献了整体市场超过三分之一的净吸纳量，空置率降幅位居全市第一，下降约5.7个百分点。典型成交案例包括平安金服、山东能源分别入驻蓝海风中心以及水务大厦。而就全市新增租赁的资本来源而言，本地企业新增租赁面积的占比同比上涨15个百分点至48%，其中较活跃的行业集中在信息技术、房地产和专业服务。
展望2022年，西安甲级写字楼市场预计会迎来约30万平方米的新增供应，新项目的入市或将进一步加大市场去化压力。然而伴随《西安市“十四五”产业发展规划》的出台，电子信息、新能源、现代金融等行业将迎来高质量的发展机遇，对写字楼的租赁需求有望进一步释放。2021年碳达峰、碳中和成为商业地产的重要议题，未来可持续发展、智慧办公、绿色建筑将成为楼宇开发和运营中的重要因素；在写字楼市场存量提升的过程中，绿色低碳发展将成为行业重要的发展方向。
有租网 2022-01-13 0