买房卖房是人生大事，动辄几百上千万的资金进出往往会成为普通人的人生转折点，如果在交易过程中发生纠纷，所面临的损失也往往让人难以承受。
笔者近期接待了一位房屋卖家，其在买卖过程中与买家发生纠纷并被买家诉至法院，由于卖家对相关法律的不了解及一些错误做法，最终法院判决按照一年半以前约定的价格继续履行房屋买卖合同，卖家因此将遭受近200万的损失。
这不禁让笔者联想到前不久的“最惨购房者”伍某，伍某作为购房者，不但购房失败，还需赔偿500万元。不一样的交易身份，不一样的案情，却同样败诉，同样面临巨额的损失。
在笔者看来，如果对房产买卖流程及相关法律规定足够了解，或者有专业人员比如律师的提前介入，这些损失完全是可以减少或避免的。下面笔者结合目前房产交易实际，给买卖双方都提一些建议及注意事项。
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给买卖双方的建议
1、 在居间合同或草签合同中对交易核心条款进行明确约定
房产交易核心条款包括标的房屋地址、定金金额、房款总价、房款支付方式、交房时间、网签时间、违约责任等，前期约定的越明确、可行性越强，对后续交易的顺利履行越有保障。
2、 避免口头约定，一切以书面协议约定为准
千言万语，不如纸上一句。没有证据能够证明的口头约定等于没有约定。交易过程中买卖双方的特别约定尽量都写进合同或补充协议中。
3、 严格按照合同履行合同义务
对于买方最主要的合同义务为支付房款，对于卖方则为交房及配合网签过户，对于此类合同义务的履行应当敏感，严格按照合同约定完成，避免被对方抓住把柄成为违约方。
4、 对于银行贷款的风险需要提前预判
如买家需要通过银行贷款的方式支付部分房款，买卖双方对于贷款风险需要特别注意。在无特别约定的情况下，银行延期发放贷款不能成为买方延期支付房款的理由，买方依旧需要承担未按时支付购房款的违约责任。而对于卖方，特别是置换型卖方，要避免因贷款未收到导致向上成为违约方。
5、 律师介入要趁早
如果在交易过程中已经发生争议，建议尽早咨询律师或让律师介入。律师介入越早，作用越大，性价比越高，而不是等收到传票后才心急火燎开始找律师，到了这个时候有可能事实已经固定，木已成舟，无力回天了。
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给卖家的建议
1、 不要轻易退回定金或首付款
退回定金或房款往往代表卖方以实际行动表明不再履行房屋买卖合同，如果没有充分证据或理由证明合同已经解除，卖方可能因为这个不当行为被认定为主动违约方。
2、 及时涤除银行抵押
如房屋存在抵押贷款，在交易顺利的情况下可尽早涤除，避免因此导致房屋无法正常过户，自己成为违约方。
3、提出加价要慎之又慎
卖方要求加价实际上是要求变更合同条款，是对之前所签订合同的 “反悔”，如无前期磋商基础或充分理由，卖家很容易由此被认定为违约方，所以卖家主动提出加价一定要谨慎，最好不要主动提出加价要求。
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给买家的建议
1、 确认自己是否具有购房资格
限购政策正在不断缩紧，目前即便法院判决亦不能突破限购。要确认自己是否具有购房资格可前往房产交易中心查询，另外可与卖家协商在买卖合同中增加变更买受人条款。
2、 了解清楚标的房屋真实状况
仅仅看到房产证有时候是不够的，需要尽可能了解房屋来源、性质以及是否有其他潜在的共同共有人等，如有必要可以前往房产交易中心查询房屋历史交易档案。
3、 提前装修需谨慎
对于还未办理网签过户的房屋开始提前装修是存在风险的，此时你装修的是 “别人”的房子，如后续发生纠纷，可能会像“最惨购房者”伍某那样，赔了夫人又折兵。
4、涉诉时记得申请财产保全
如果交易过程中发生纠纷，需要诉至法院解决，起诉时应一并申请财产保全，查封标的房屋，避免卖家一房二卖或设置抵押查封，为买家拿房设置障碍。
在实际生活中，可能大部分房屋买卖都能够顺利进行，但哪怕只有1%的概率出现纠纷，落到自己头上，那概率就是100%。永远要做最好的期望，做最坏的准备，才能立于不败之地。
上海房产律师郭韧 2022-02-18 0