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文 / 子木

 

 

调利率，松限购，降首付比例……

 

在一连串利好的狂轰滥炸后，楼市已经逐步触及“政策底”。接下来“救市篮”里的武器，可能翻来翻去，只剩下两个：

 

1、一二线彻底放开限购

2、执行大规模棚改货币化

 

从南京被强制叫停“解限购”可以看出来，“房住不炒”尚存一丝气息，一二线城市如果没有出现大规模库存问题，很难全域放开限购。

 

楼市核武器，“棚改货币化”，至今没有丝毫启动的迹象。

 

因为大家都明白，这种强行塞钱给老百姓买房的做法，可以把楼市瞬间送上天，但爆炸后，辐射非常严重：

 

房价再来一波暴力拉升，居民口袋被彻底掏空，拆迁户变暴发户，打破社会公平性，固化阶级鸿沟。

 

“政策底”之后，就是当下我们正在不断触及的“情绪底”。

 

这个阶段是最难熬的，目前市场情绪分化，非常严重。

 

一部分人认为房价会涨，想尽办法上车，另一部分认为房价已经丧失动能，尤其经历过大跌的投资客，已经开启抛盘模式。

 

情绪化市场，很难量化，只能根据成交数据做判断，看预期走向哪一边。

 

经过去年楼市“硬着陆”，整体购房者对楼市恐慌心理一定大于看多效应，但可以确定的是：

 

大家从楼市里赚钱的想法，依然疯狂。

 

 

1

抢房

 

前几天，一个叫做海德园的楼盘震惊深圳楼市。

 

12.6万/平米的房价，239套房迎来2348组客户登记。

 

最终1175组客户突出重围，通过终审，按照这个比例，基本是5户家庭抢一套房子，这在冰封了1年多的深圳，并不多见。

 

为什么动辄千万起步的房子，会迎来哄抢？

 

限价倒挂。

 

海德园虽然房价高至12.6万/平米的房价，但周边的二手房普遍在18万元以上每平米，隔壁的万科臻山府二手房源的实际报价，更是在20万元/平方米以上。

 

以海德园一套161平方米的4房为例，如果以12.6万元/平方米均价买入后，以周边二手房价格18万元/平方米出售，就可净赚869万元；

 

如果以最大户型251平方米计算，价差则为1355.4万元。

 

一套房子，稳赚千万利润。

 

再怎么佛系的人，面对如此大的套利空间，也无法做到坐怀不乱、无动于衷。

 

有人说，这是有钱人的游戏，对于普通人，也只能吃瓜看戏干瞪眼。

 

别着急，我们把视角转移到成都。

 

最近，成都一个叫做新鸿基悦城的项目，启动三期登记，引爆当地楼市。

 

360套房，报名人数破10万人。

 

没看错，是10万，登记当天官网直接被挤瘫痪了，此举也创造了新的历史记录。

 

没办法，新鸿基悦城三期推出的房源，毛坯均价在每平米1万左右，最低可以达到9800元/平米。

 

而现在整个天府新区二手房的均价在2.3万元/平方米，而新鸿基自己的二手房也跑到了2.7万/平米左右。

 

如果不小心中抢到一套100平米的房，意味着稳赚100多万，这比任何赌博性质的游戏都刺激得多。

 

事实证明，现在的一二线城市的购买力还是有的，只是大家都在观望，等待倒挂力度比较高的新盘入场，去抢新房。

 

居住需求其次，赚钱效应为主，这个思路从未变过。

 

 

2

不公平竞争

 

限价，表面上是为了控制房价，给刚需创造福利，但本质上加剧了市场的不公平性竞争，让买房变成了完全靠运气的抽奖游戏。

 

而在整个市场结构上，也放大了二手房整体库存规模。

 

一些购房者，宁可一直等新房，也不愿意踏入二手房市场半步，还有一些业主为了抽奖，把手上的二手房想办法处理掉，然后腾出房票继续抢新房。

 

比如最典型的“摇都”杭州，已经出现危险信号，前几天出台政策，特别针对二手房市场进行自救，强调：

 

在本市限购范围内购买二手住房，落户本市未满5年的户籍家庭无社保缴纳要求。

 

杭州二手房库存，非常夸张，目前二手房挂牌量已经高达23万套，住宅挂牌逼近17万套。

 

这一数字是杭州有史以来最高，也是全国范围内的最高值。

 

同在长三角城市群的南京，也因近几年新房限价政策，囤积了庞大的二手房库存，已经达到11.8万套的量级。

 

压力太大，前段时间想着偷偷放开二手房限购，结果被高层强制叫停。南京不死心，刚刚又传出要施行解限购新政：

 

外地人在南京买房，家庭户，近一年累计6个月社保，就可以买2套房，仅限二手；南京户单身，四区工作，可买2套二手；南京家庭户，符合条件可以买3套二手房。

 

为了稳住二手房市场，也是蛮拼的。

 

没办法，对于新房，政府还可以发布“限跌令”，防止开发商大规模抛盘，但对于二手房市场，总不能控制老百姓打折卖房。

 

一旦二手房投资客开始抛盘，带来的风险，要远比新房市场更猛烈。

 

这将成为接下来高库存二线城市最害怕的事情。

 

除了杭州和南京，重庆、天津、成都、沈阳、武汉、苏州、西安、广州、哈尔滨等都在10万量级之上。

 

 

当然，每个城市的基本盘体量都不一样。

 

比如重庆二手房库存达到16万套以上，但重庆人口高达3212.43万人，比杭州足足高出2000万……这样平均下来，重庆的二手房库存其实是适中的。

 

根据人口、经济、二手房库存的综合对比值计算：

 

杭州、天津、沈阳、南京、哈尔滨、大连、郑州、青岛、昆明、呼和浩特等城市二手房库存出现了一定的风险，需要大家提高警戒。

 

二手房流动性弱，对于炒房客比较多的城市，很容易出现抛盘砸盘的现象。尤其杭州，今年下半年一定会陆续出现大量笋盘，二手房打折会成为一种现象，到时候有资格的可以去捡漏。

 

然而很多城市，并未意识到“二手房高库存风险”，还在纷纷放开限售。

 

这段时间，唐山、哈尔滨、银川、德州、六安、宜昌等城市直接取消限售政策；苏州、常州、东莞、泰州等城市缩短了限售年限；青岛、南京、海口、济南则将房屋转售年限，从取证起改为网签起。

 

限售放松，市场又会涌进大量的供应，继续推高库存。

 

比如南京、徐州5月二手房新增挂牌量日均环比增长50%左右；济南5月23日限售放宽后，近几天二手房新增挂牌量明显增加。

 

当下市场信心尚未恢复，接盘能力有限，放松限售会导致很多城市学着杭州开始抛售房产。

 

所以我认为，上面提到的这些高库存城市，今年要么买倒挂新房，要么就等到年底，看二手房动态。

 

 

3

不可能性

 

如果有人跟你说“这个城市在抢房，赶紧上车”，这时候千万不要头脑一热，就乖乖听话上车接盘。

 

而是要分析，这些人抢的，是什么房。

 

如果是“倒挂盘”，基本反映不出楼市行情，抽奖赌博游戏不等于市场购买力。

 

如果不是，大家都在抢常规商品房，这时候就在证明楼市行情在反弹，这时候上车，就是在抄底抢跑。

 

在三四线城市沦为房地产投资“沼泽地”之后，部分一二线也走进了“雷区”，这来源于居民的购买力与城市发展之间的“资源错配”。

 

国有国运，城有城运。

 

在四大一线成为龙头后，这些年都是二线城市在疯狂角逐，拼命“冲顶”。

 

大家都在拼命扩张版图，招商引资，抢夺人才，但事实上，都无法逃脱「二八定律」，甚至会出现截然不同的画面。

 

比如成都，已经成为2000万人口大城，而哈尔滨人口跌破千万。

 

优质的城市，会逐渐消化城市扩展带来的高库存，而基本面较差的城市，高库存成了城市衰退的定时炸弹。

 

现阶段，政策在放松，利好不断涌来，所有人都鼓吹让大家上车，但作为一个天天浮沉在楼市的研究者来说，子木更多的责任是给大家做风险提示。

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