一房二卖不同情况如何处理

一房二卖不同情况如何处理？
1、出卖人签订两份合同，与后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续的情形。
在该情形下，两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完牛，该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。
此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的：
后买受人因其债权已得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其亨有的是该房屋所有权上产生的物权请求权。
前买受人享有的是房屋买卖合同产生的债权请求权，该债权请求权系一种对出卖人的请求给付，尤其是受领其给付的权利，对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。此时,合同上的债务转化为损害赔偿的债务。

2、前买受人办理了产权过户登记之后，又与他人签订买卖合同。
此时,由于房屋产权已经过户,出卖人己非房屋所有权人出卖人系出卖他人之物。《合同法》第一百三十二条第一款规定：“出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”不属于出卖人所有且出卖人无处分权的物，不构成买卖合同的标的物
关于无权处分制度，《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”

3、两次买卖均未完成过户登记的处理。
在两次买卖均未办理过户登记的情形下，房屋所有权仍为出卖人享有，而两次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。
原则上讲，买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。
基于先后买卖合同而生的此二重债权，系处于平等地位,并无位序关系，故前买受人及后买受人均得随时向出卖人请求履行债务。重庆楼市 重庆·九曲河湿地公园