最近要处理一个唯一住房拍卖的执行案件...
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- 2025-03-31 08:54:22
最近要处理一个唯一住房拍卖的执行案件，被执行人名下的“唯一住房”已经从绝对不能执行转变为附条件的可以执行，代理被执行人向人民法院申请保留房屋租金。
“唯一住房”不能执行的依据来源：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020年修正）第四条：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”
“唯一住房”不能执行的突破依据一：《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》（2008调整）第一条：“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。”
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020年修正）第四条立足于以人为本、尊重和保障人权的精神，出于保障被执行人基本生存权与居住权的需要，限制人民法院在民事强制执行程序中处理被执行人的“唯一住房”，平衡被执行人的生存权和申请执行人的债权之间的关系。然而“唯一住房”的绝对不能执行，也会造成作为申请执行人的债权人利益受损，形成事实上的不公。因此，最高人民法院出台新的司法解释对于“唯一住房”的处理提供路径。
“唯一住房”不能执行的突破依据二：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(2020修正) 第二十条第一款：“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。”
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(2020修正) 第二十条第一款实质上属于对《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020年修正）第四条附条件性的突破，突破被执行人及扶养家属生活必需住房不能处置的规定。从前述两个司法解释的内容可以看出，“唯一住房”的可以执行并未来源于司法解释的正向规定，而是以附条件的形式，否定被执行人以“唯一住房”为由提出中止执行的请求，反向推论出“唯一住房”可以执行的处理结论。
在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题规定理解与适用》一书中，对于第二十条第一款的理解为：第一，人民法院保障的是被执行人的居住权，而非房屋所有权；第二，这种居住权应当是被执行人及其抚养的家属生活所必需；第三，保障是有期限的，债权人对债务人生存权的保障是应急性，所谓救急不救穷，债务人最终还是应当向当地政府申请住房保障，不能让本应由政府承担的社会保障义务全部转嫁给债权人承担；第四，被执行人不能利用法律对其生存权的保障来逃避执行。
例如：《北京市法院执行局局长座谈会（第十次会议）纪要——关于强制执行中财产处置若干问题的意见》《上海市高级人民法院执行局、执行裁判庭联席会议纪要（二）》《浙江省高级人民法院关于执行程序中执行“一处住房”相关问题的解答》均对“唯一住房”的执行持肯定态度。
另外，在执行“唯一住房”时，执行法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(2020修正) 第二十条第一款的规定，为被执行人及所扶养家属预留五到八年的租金。但是在实践中，是否需要为被执行人预留租金或者预留租金的标准，亦多有争议--例如：被执行人父母或者子女名下有房屋，是否还需要为被执行人预留租金；参照当地房屋租赁市场平均租金标准如何理解，为被执行人预留租金的标准、面积和年限如何确定。
以上，本文所称或者日常所称的“唯一住房”并非指数量上的唯一住房，而是维持被执行人及所扶养家属生活必需的居住房屋，属于维持生活必需的需要，出于保障被执行人及所扶养家属居住权或者生存权的考虑。
“唯一住房”不能执行的依据来源：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020年修正）第四条：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”
“唯一住房”不能执行的突破依据一：《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》（2008调整）第一条：“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。”
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020年修正）第四条立足于以人为本、尊重和保障人权的精神，出于保障被执行人基本生存权与居住权的需要，限制人民法院在民事强制执行程序中处理被执行人的“唯一住房”，平衡被执行人的生存权和申请执行人的债权之间的关系。然而“唯一住房”的绝对不能执行，也会造成作为申请执行人的债权人利益受损，形成事实上的不公。因此，最高人民法院出台新的司法解释对于“唯一住房”的处理提供路径。
“唯一住房”不能执行的突破依据二：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(2020修正) 第二十条第一款：“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。”
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(2020修正) 第二十条第一款实质上属于对《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020年修正）第四条附条件性的突破，突破被执行人及扶养家属生活必需住房不能处置的规定。从前述两个司法解释的内容可以看出，“唯一住房”的可以执行并未来源于司法解释的正向规定，而是以附条件的形式，否定被执行人以“唯一住房”为由提出中止执行的请求，反向推论出“唯一住房”可以执行的处理结论。
在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题规定理解与适用》一书中，对于第二十条第一款的理解为：第一，人民法院保障的是被执行人的居住权，而非房屋所有权；第二，这种居住权应当是被执行人及其抚养的家属生活所必需；第三，保障是有期限的，债权人对债务人生存权的保障是应急性，所谓救急不救穷，债务人最终还是应当向当地政府申请住房保障，不能让本应由政府承担的社会保障义务全部转嫁给债权人承担；第四，被执行人不能利用法律对其生存权的保障来逃避执行。
例如：《北京市法院执行局局长座谈会（第十次会议）纪要——关于强制执行中财产处置若干问题的意见》《上海市高级人民法院执行局、执行裁判庭联席会议纪要（二）》《浙江省高级人民法院关于执行程序中执行“一处住房”相关问题的解答》均对“唯一住房”的执行持肯定态度。
另外，在执行“唯一住房”时，执行法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(2020修正) 第二十条第一款的规定，为被执行人及所扶养家属预留五到八年的租金。但是在实践中，是否需要为被执行人预留租金或者预留租金的标准，亦多有争议--例如：被执行人父母或者子女名下有房屋，是否还需要为被执行人预留租金；参照当地房屋租赁市场平均租金标准如何理解，为被执行人预留租金的标准、面积和年限如何确定。
以上，本文所称或者日常所称的“唯一住房”并非指数量上的唯一住房，而是维持被执行人及所扶养家属生活必需的居住房屋，属于维持生活必需的需要，出于保障被执行人及所扶养家属居住权或者生存权的考虑。
