涉及诉讼时效问题专栏之问题四：在小区业主与物业服务人就物业费产生纠纷的案件，物业服务人起诉业主要求支付物业费，业主提出诉讼时效抗辩，人民法院对于物业费的诉讼时效应当如何认定？
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- 2025-05-26 06:06:57
【涉及诉讼时效问题专栏之问题四：在小区业主与物业服务人就物业费产生纠纷的案件，物业服务人起诉业主要求支付物业费，业主提出诉讼时效抗辩，人民法院对于物业费的诉讼时效应当如何认定？】
案情模拟：2018年1月1日，A小区依法聘请甲公司提供物业服务；双方签订《物业服务合同》，约定小区物业费每年缴纳一次，在每年年底缴纳当年的物业费。2025年3月1日，甲公司向人民法院提起诉讼 ，要求部分业主支付自2018年1月1日至2024年12月31日期间的物业费。业主出庭应诉，并提出诉讼时效抗辩，认为2021年12月31日之前的物业费均超过诉讼时效。经查明，本案不存在诉讼时效中止、中断的情形。此时，人民法院对于业主提出的诉讼时效抗辩应当如何处理？
答：根据《民法典》第九百四十四条第二款：“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”的规定，物业服务人起诉要求业主支付物业费的前提条件为“物业服务人已经对于业主进行催收”，物业服务人必须经过催交才可以起诉欠付物业费的业主，向欠付物业费的业主进行合理的催告是物业服务人起诉的前提条件和必备程序，否则即使人民法院受理，亦应当裁定驳回起诉。根据该条规定，在物业服务人催告后给予的合理期限届满后业主仍未支付的，物业服务人才可以提起诉讼或者申请仲裁；在物业服务人催告的合理期限内，不管业主是否作出拒绝支付物业费的意思表示，物业服务人均无法直接提起诉讼或申请仲裁，必须满足业主在合理期限届满仍不支付的条件才可以提起诉讼或申请仲裁。之所以这样规定，是为了尽最大可能缓和业主和物业服务人之间的关系，给予双方足够的时间解决纠纷，避免矛盾激化。【知道为什么会有很多业主的防盗门上面张贴有《律师函》了吧？因为物业服务人必须催告后才可以起诉欠付物业费的业主、主张欠付的物业费。】
那么如何进行催交或者证明物业服务人已催告？在实践中，一般是通过邮寄律师函、手机短信向业主送达律师函、向业主打电话录音催告以及直接上门张贴律师函，多渠道、全方位送达证明催告。需要注意的是，邮寄律师函必须保留回执，上门张贴律师函进行拍摄、拍照取证时必须取证周围的情况（以证明该张贴地点确为欠费业主的房屋所在地）、取证所张贴函件的具体内容（以证明函件确为对于欠付业主进行催告）。
对于物业费纠纷应当如何适用诉讼时效的问题，在实践中分为两种不同的观点。
观点一认为【物业费的诉讼时效从最后一笔物业费的履行期限届满之日起算】：物业服务合同属于长期性、继续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债。物业服务合同双方当事人之间具有长期的稳定的合同关系，维系其合同的基础是互相之间的信赖，业主没有支付某一期的物业费，物业公司没有及时追索和主张，并非怠于行使权利，而是基于维护双方间良好的合作关系以及对业主的信任和谅解。虽然每季度或每年度物业费的支付具有一定的独立性，但这一独立性并不足以否定缴纳物业费作为同一合同项下债务的整体性。如果诉讼时效从每期物业管理服务费履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一物业服务合同的整体性，还将导致债权人频繁地主张权利，动摇服务方与接受服务方之间的互信。因此，该观点认为物业服务因系同一合同项下的阶段性服务，物业费债权请求权系同一物业服务合同中约定的分期给付之债的请求权，依据《民法典》第一百八十九条：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”的规定，物业费的诉讼时效从最后一笔物业费的履行期限届满之日起算。
观点二【每一笔物业费的诉讼时效从每一笔物业费的履行期限届满之日分别起算】：虽然物业服务合同属于长期性、继续性合同，但每期对应的物业费具有独立且明确的缴费期限，系独立的债权请求权，应当受到诉讼时效的限制。《民法典》第一百八十九条所指向的情况是债权标的只有一个，只是在付款方式上有一定的期限以及次数的特殊约定，其内部并不存在独立的债权。但在物业公司请求业主支付物业服务费的纠纷中，业主每应当缴纳的物业费金额是确定的，即债权明确、主体明确、履行期限明确，此时构成一个独立的债权，因此其诉讼时效应分别计算。故在物业公司未举证证明就案涉独立的物业费在法定的诉讼时效期限内进行过催告，未有诉讼时效中止、中断的情况下，人民法院仅支持受三年诉讼时效保护、倒推三年的物业费。【分期履行合同之债属于非一次性履行之债，指在同一份合同中约定对债务分期履行。根据债务的发生时间不同，分期履行合同之债可以分为定期重复给付的债务和分期履行的债务，而物业费属于定期重复给付的债务、不属于同一确定债务的分期履行。】
2025年5月22日，人民法院报刊登公布“法答网精选答问（第二十批）：诉讼时效专题”，其中的问题3：“物业费的诉讼时效应当如何计算？”最高人民法院民一庭答疑意见为：关于物业服务费的诉讼时效计算方式，我们倾向于认为，每笔物业费债务均系独立之债，其诉讼时效应当依照民法典第一百八十八条的规定，分段分别起算。主要考虑：在物业服务合同中，物业服务人需要提供的物业服务和业主应当支付的物业费总额，在物业服务合同成立时尚不能确定，而是随时间的延续而发生变化；同时，物业服务合同通常约定物业服务费按照固定周期结算（如一年一交），每个周期的物业费债权相互独立，多个结算周期的物业费债务实为多个相互独立的债务集合，而非同一债务的分期履行。故物业服务费诉讼时效的起算应当适用民法典第一百八十八条分段分别起算的规定，不应适用民法典第一百八十九条关于同一债务分期履行的诉讼时效起算规则。人民法院案例库入库参考案例《广东某物业服务有限公司诉郭某物业服务合同纠纷案（入库编号：2023-16-2-121-007）》的裁判要旨已明确：物业服务合同中的每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间虽互有关联性，但更具有可分性，独立性大于关联性，应认定为独立债务，故诉讼时效应自每一期债务履行期限届满之日分别计算。
针对法答网答疑意见的司法适用效力，北京市第二中级人民法院在（2024）京02民终13539号案件中对于“适用法答网对赌协议中股权回购权性质及行权期限的答疑意见”时指出，“上述意见非法律，亦非司法解释”“不是对个案具体合理期间如何认定的一刀切要求”。上海金融法院在（2024）沪74民特69号案件中对于前述问题同样指出，“仲裁庭系在各方当事人达成仲裁合意基础上，由各方当事人单独或共同选定之仲裁员对所涉争议依据《中华人民共和国仲裁法》及当事人选定的《仲裁规则》进行审理，有权依据法律和事实作出独立判断。人民法院就同类案件的裁判意见对仲裁庭无法律上的约束力。”
根据《最高人民法院关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》【法释〔2009〕14号】第四条、第六条的规定，人民法院的民事裁判文书应当引用法律、法律解释或者司法解释，可以引用行政法规、地方性法规或者自治条例和单行条例；对于前述规定以外的其他规范性文件，根据案件审理的需要，可以作为裁判说理的依据。虽然我们国家司法机关拥有巨大的隐性立法权，出台众多的规范性文件或者答复对于法律适用加以影响和指导，然而“法答网”的答疑意见连规范性文件都算不上【不属于司法解释性规范文件、司法指导性规范文件和司法政策性规范文件】，仅仅为答疑专家或者答疑团队的个人观点，可以为司法审判人员提供参考，不具有司法的强制适用性和约束力【可以参考，也可以不参考】。因此，即使法答网精选答问（第二十批）对于物业费诉讼时效问题采用观点二，但博主仍然支持观点一。
案情模拟：2018年1月1日，A小区依法聘请甲公司提供物业服务；双方签订《物业服务合同》，约定小区物业费每年缴纳一次，在每年年底缴纳当年的物业费。2025年3月1日，甲公司向人民法院提起诉讼 ，要求部分业主支付自2018年1月1日至2024年12月31日期间的物业费。业主出庭应诉，并提出诉讼时效抗辩，认为2021年12月31日之前的物业费均超过诉讼时效。经查明，本案不存在诉讼时效中止、中断的情形。此时，人民法院对于业主提出的诉讼时效抗辩应当如何处理？
答：根据《民法典》第九百四十四条第二款：“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”的规定，物业服务人起诉要求业主支付物业费的前提条件为“物业服务人已经对于业主进行催收”，物业服务人必须经过催交才可以起诉欠付物业费的业主，向欠付物业费的业主进行合理的催告是物业服务人起诉的前提条件和必备程序，否则即使人民法院受理，亦应当裁定驳回起诉。根据该条规定，在物业服务人催告后给予的合理期限届满后业主仍未支付的，物业服务人才可以提起诉讼或者申请仲裁；在物业服务人催告的合理期限内，不管业主是否作出拒绝支付物业费的意思表示，物业服务人均无法直接提起诉讼或申请仲裁，必须满足业主在合理期限届满仍不支付的条件才可以提起诉讼或申请仲裁。之所以这样规定，是为了尽最大可能缓和业主和物业服务人之间的关系，给予双方足够的时间解决纠纷，避免矛盾激化。【知道为什么会有很多业主的防盗门上面张贴有《律师函》了吧？因为物业服务人必须催告后才可以起诉欠付物业费的业主、主张欠付的物业费。】
那么如何进行催交或者证明物业服务人已催告？在实践中，一般是通过邮寄律师函、手机短信向业主送达律师函、向业主打电话录音催告以及直接上门张贴律师函，多渠道、全方位送达证明催告。需要注意的是，邮寄律师函必须保留回执，上门张贴律师函进行拍摄、拍照取证时必须取证周围的情况（以证明该张贴地点确为欠费业主的房屋所在地）、取证所张贴函件的具体内容（以证明函件确为对于欠付业主进行催告）。
对于物业费纠纷应当如何适用诉讼时效的问题，在实践中分为两种不同的观点。
观点一认为【物业费的诉讼时效从最后一笔物业费的履行期限届满之日起算】：物业服务合同属于长期性、继续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债。物业服务合同双方当事人之间具有长期的稳定的合同关系，维系其合同的基础是互相之间的信赖，业主没有支付某一期的物业费，物业公司没有及时追索和主张，并非怠于行使权利，而是基于维护双方间良好的合作关系以及对业主的信任和谅解。虽然每季度或每年度物业费的支付具有一定的独立性，但这一独立性并不足以否定缴纳物业费作为同一合同项下债务的整体性。如果诉讼时效从每期物业管理服务费履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一物业服务合同的整体性，还将导致债权人频繁地主张权利，动摇服务方与接受服务方之间的互信。因此，该观点认为物业服务因系同一合同项下的阶段性服务，物业费债权请求权系同一物业服务合同中约定的分期给付之债的请求权，依据《民法典》第一百八十九条：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”的规定，物业费的诉讼时效从最后一笔物业费的履行期限届满之日起算。
观点二【每一笔物业费的诉讼时效从每一笔物业费的履行期限届满之日分别起算】：虽然物业服务合同属于长期性、继续性合同，但每期对应的物业费具有独立且明确的缴费期限，系独立的债权请求权，应当受到诉讼时效的限制。《民法典》第一百八十九条所指向的情况是债权标的只有一个，只是在付款方式上有一定的期限以及次数的特殊约定，其内部并不存在独立的债权。但在物业公司请求业主支付物业服务费的纠纷中，业主每应当缴纳的物业费金额是确定的，即债权明确、主体明确、履行期限明确，此时构成一个独立的债权，因此其诉讼时效应分别计算。故在物业公司未举证证明就案涉独立的物业费在法定的诉讼时效期限内进行过催告，未有诉讼时效中止、中断的情况下，人民法院仅支持受三年诉讼时效保护、倒推三年的物业费。【分期履行合同之债属于非一次性履行之债，指在同一份合同中约定对债务分期履行。根据债务的发生时间不同，分期履行合同之债可以分为定期重复给付的债务和分期履行的债务，而物业费属于定期重复给付的债务、不属于同一确定债务的分期履行。】
2025年5月22日，人民法院报刊登公布“法答网精选答问（第二十批）：诉讼时效专题”，其中的问题3：“物业费的诉讼时效应当如何计算？”最高人民法院民一庭答疑意见为：关于物业服务费的诉讼时效计算方式，我们倾向于认为，每笔物业费债务均系独立之债，其诉讼时效应当依照民法典第一百八十八条的规定，分段分别起算。主要考虑：在物业服务合同中，物业服务人需要提供的物业服务和业主应当支付的物业费总额，在物业服务合同成立时尚不能确定，而是随时间的延续而发生变化；同时，物业服务合同通常约定物业服务费按照固定周期结算（如一年一交），每个周期的物业费债权相互独立，多个结算周期的物业费债务实为多个相互独立的债务集合，而非同一债务的分期履行。故物业服务费诉讼时效的起算应当适用民法典第一百八十八条分段分别起算的规定，不应适用民法典第一百八十九条关于同一债务分期履行的诉讼时效起算规则。人民法院案例库入库参考案例《广东某物业服务有限公司诉郭某物业服务合同纠纷案（入库编号：2023-16-2-121-007）》的裁判要旨已明确：物业服务合同中的每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间虽互有关联性，但更具有可分性，独立性大于关联性，应认定为独立债务，故诉讼时效应自每一期债务履行期限届满之日分别计算。
针对法答网答疑意见的司法适用效力，北京市第二中级人民法院在（2024）京02民终13539号案件中对于“适用法答网对赌协议中股权回购权性质及行权期限的答疑意见”时指出，“上述意见非法律，亦非司法解释”“不是对个案具体合理期间如何认定的一刀切要求”。上海金融法院在（2024）沪74民特69号案件中对于前述问题同样指出，“仲裁庭系在各方当事人达成仲裁合意基础上，由各方当事人单独或共同选定之仲裁员对所涉争议依据《中华人民共和国仲裁法》及当事人选定的《仲裁规则》进行审理，有权依据法律和事实作出独立判断。人民法院就同类案件的裁判意见对仲裁庭无法律上的约束力。”
根据《最高人民法院关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》【法释〔2009〕14号】第四条、第六条的规定，人民法院的民事裁判文书应当引用法律、法律解释或者司法解释，可以引用行政法规、地方性法规或者自治条例和单行条例；对于前述规定以外的其他规范性文件，根据案件审理的需要，可以作为裁判说理的依据。虽然我们国家司法机关拥有巨大的隐性立法权，出台众多的规范性文件或者答复对于法律适用加以影响和指导，然而“法答网”的答疑意见连规范性文件都算不上【不属于司法解释性规范文件、司法指导性规范文件和司法政策性规范文件】，仅仅为答疑专家或者答疑团队的个人观点，可以为司法审判人员提供参考，不具有司法的强制适用性和约束力【可以参考，也可以不参考】。因此，即使法答网精选答问（第二十批）对于物业费诉讼时效问题采用观点二，但博主仍然支持观点一。
