#蛋壳公寓被摘牌# 长租公寓的资本梦难圆

【蛋壳公寓被摘牌 长租公寓的资本梦难圆】上市不足一年半，蛋壳公寓近日被纽交所宣告摘牌，启动退市程序，蛋壳公寓的资本狂欢被瞬间击碎。回顾蛋壳公寓的上市之路，始终难以逃脱亏损严重、拖欠房租等困局，带病上市并未能缓解蛋壳公寓的钱荒。正观新闻记者从业内知情人处了解到，目前蛋壳公寓的相关责任人都已离职。

蛋壳公寓进入市场以来，曾多次暴雷，上市后的仅10个月，蛋壳公寓就被曝出陷入资金困局，无法支付房东租金，租客面临被退租的风险，而同时，高管被调查、破产跑路的消息也登上了微博的热搜榜。

蛋壳公寓的危机由来已久，加上疫情的冲击，靠烧钱续命的长租公寓难以被资本市场认可。

长租公寓被指是庞氏骗局

一直以来，长租公寓就被质疑为是庞氏骗局。SOHO中国董事长潘石屹表示，在现在的金融环境、税收环境下，做长租公寓的主要有两类人：一类是“骗子”，一类是“傻子”。他说：“长租公寓是庞氏骗局在房地产市场里的一个体现。”

在一次会议上潘石屹有过判断： “这个生意就是亏的，原因很简单，做长租公寓一定会有银行贷款。如果是从银行贷款来的利息，按照银行的基准利率是 4.9%。把款贷过来建成公寓，再租出去，你的回报率最高超不过 1%，所以这个生意是亏的。”这个推断也被市场验证，根据克而瑞发布的《2019租赁住宅行业白皮书》显示，国内一、二线重点城市住宅租金回报率中位数仅为 2.04%。

蛋壳公寓的长租模式为何走不通？从融资渠道、资金周期回报率、运营成本上看，蛋壳公寓都未能找到更适合的路。

有分析师认为，与传统的房地产业务相比，长租公寓，尤其是分散式长租公寓融资渠道狭窄，融资成本较高。此外，长租公寓并非旱涝保收，受市场影响大，租金波动、入住率变化等，都会影响经营业绩。不仅如此，长租公寓说到底还是一门薄利生意，运营周期长，投资回报周期长，与很多投资者或债权方的预期不符合。

另外，不断的进行房源的扩张也是蛋壳公寓陷入泥淖的主因。蛋壳公寓的财报数据显示，随着向二线城市扩张的步伐，蛋壳公寓的客单价一路下滑，进而压缩利润空间。至2019年底，蛋壳公寓每间房月均可赚取的差价仅为584元，较2018年同期跌了20%左右。

资金的压力、“租金贷”模式也是蛋壳公寓暴雷的加速器。2017年-2019年三年时间，蛋壳公寓通过利用“租金贷”模式，迅猛扩张，蛋壳的运营城市从6个增至13个，运营房间数则更是从5.2万间扩张至43.83万间，年复合增长率达到266.3%。

房源的不断扩张也加剧了蛋壳公寓的运营成本的增加，亏损额不断扩大。从蛋壳公寓的财报中来看，2017年、2018年和截至2019年9月30日的9个月，蛋壳公寓产生的净亏损分别为2.72亿元、13.7亿元、25.16亿元。

与蛋壳公寓同期递交招股书的青客公寓也一样，也是面临巨额的亏损。青客公寓2017年、2018年、2019年前6个月净亏损分别为2.45亿元、4.99亿元、3.73亿元。截止到2019年6月底，青客公寓的总资产20.3亿元，总负债则达27亿元，资产负债率高达133%，已达到“资不抵债”。

目前，在分散式长租公寓中，自如相对于蛋壳公寓、青客公寓前景相对乐观。2020年，自如被曝出计划在美国上市，筹集5-10亿美元。但真正何时上市，还是个谜。尽管已经融资数论，被市场看好的自如公寓同样很难摆脱盈利难题。有自如内部员工也表示，公司上市就是为了融资输血并继续扩张。

长租公寓的另类新宠

目前，在市场当中，长租公寓战场早已进入多方角力。除了蛋壳、自如这类分散式长租公寓，还有房企长租公寓，如万科泊寓、龙湖冠寓；集中式长租公寓，如魔方、乐乎、窝趣等。

相对于靠资本烧钱式的运营模式，房企长租公寓、集中式长租公寓成为市场的新宠。据龙湖首席执行官邵明晓在2020年度业绩线上发布会表示：“龙湖长租公寓业务从2017年开始，已经快4个年头，到去年年底已经开出了9万间。如没有疫情的影响，业务去年就应该开始盈利，今年相信会实现盈利。去年有逾18亿的收入，今年料有25亿左右的收入，并今年可能会开到11万间。”

据悉，房企拥有比其他玩家更强大的资本实力和拿房渠道。房企在获取房源方面采取轻重并举的方法。通常是以轻资产方式来扩大规模，表现为集中式租赁，从政府、村集体等业主手中，获取破旧厂房、住宅楼，统一改造成长租公寓进行出租。除了轻资产模式之外，房企也在拓展重资产自持项目。在融资方面，房地产企业通过发行住房租赁债券向社会融资，不断盘活存量资产。未来，具备房企背景的长租公寓或在激烈竞争中，脱颖而出。

克而瑞发布今年上半年房企长租公寓规模排行榜。榜单显示，万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓开业规模及管理规模均位居前三。其中万科泊寓开业规模超125000间，管理规模超185000间。

随着蛋壳公寓的退市，长租公寓面临新一轮的洗牌，如果无法摆脱靠租金和服务费，以及租金贷的模式寻求业绩增长，长租公寓恐难长久的在资本市场中立足。（正观见习记者 袁芳）