国家卫健委数据显示，我国90%左右...
- 盈盈的笔记
- 2024-12-14 13:03:56
国家卫健委数据显示，我国90%左右老年人居家养老，背后原因是什么？我认为中国养老的问题在于市场化不够，市场化不够的原因是不挣钱，不挣钱的一个原因是因为一个特殊的国情：产权政策。我曾经研究过美国的养老地产，美国的养老市场非常畸形，性价比极低，价高质次。但是它仍然能运作基于很多特殊的国情理由，比如保险和美国medcare的排他性。这里不讨论缺点，只说为什么很多人投资美国养老市场：估值带来的利润率杠杆。
如果我现在开一个新的养老院，投资200万，每年挣50万，是个好生意吗？从生意角度，4年才能回本的生意属于很差的（比如餐厅你3年不回本还开着干啥）。但是美国的养老院并没有这么高的利润率还是能运转，关键在于养老院是地产自持业务。投资这个的人实际上是在投资养老地产。美国今天养老院每个床位的估值大概是15-30万美元不等，这个估值某个程度上远高于酒店，甚至豪华酒店。然后回到我开头说的，如果我拿200万美元，从零建一个养老院，每年挣50万，那么从养老地产的角度，这个养老院稳定以后，估值会超过400万甚至500万，这个回报不包括卖出之前的每年收益。这就把养老院变成一个类股票的固定资产收益业务。当然在美国开养老院是个监管业务，运营风险不小，但是背后商业逻辑就是这样。
我们中国其实很多产业发展不起来的原因是产权。如果我要做这种投资，就2种情况：
1，拿到底层产权，慢慢做。不用特别高的回报，利润率不用太高，价格可以普惠，未来从估值上挣回来。
2，拿不到底层产权，只有5-7年的租约。那么只能挣快钱，高利润只能挣富人的钱，甚至骗钱。
ps：美国养老院不一定都物业自持，但是美国支持长期甚至永续商业租约。比如常规而言，一个新麦当劳或者星巴克或者711的租约都是20+6x5（20年租约加6次5年的续租权），等于说只要租客愿意就保底可以租50年。而很多学校或者养老院之类的租约可以永续，就是每年固定3%涨幅，只要不违约，可以无限期延长。那么这种情况下，等于可以兑现两个利润差之间的估值（养老业务回报扣除租约），而不是挣短期的快钱。
但是在我们国内，搞定底层产权这个概念太难了。只有大资本能玩，但是大资本其实也不太看得上这个脏活。所以真的入场的就只有保险公司。但是，中国有一句古话：无恒产者无恒心，其实资本投资也是一样的，没有产权就没有耐心。我个人角度来说，美国的养老业务问题在于运营水太深，而我们现在很多的养老业务则是除了骗子和保险公司（因为可以锁定高端客群）之外都很难挣钱，这是个问题了。
如果我现在开一个新的养老院，投资200万，每年挣50万，是个好生意吗？从生意角度，4年才能回本的生意属于很差的（比如餐厅你3年不回本还开着干啥）。但是美国的养老院并没有这么高的利润率还是能运转，关键在于养老院是地产自持业务。投资这个的人实际上是在投资养老地产。美国今天养老院每个床位的估值大概是15-30万美元不等，这个估值某个程度上远高于酒店，甚至豪华酒店。然后回到我开头说的，如果我拿200万美元，从零建一个养老院，每年挣50万，那么从养老地产的角度，这个养老院稳定以后，估值会超过400万甚至500万，这个回报不包括卖出之前的每年收益。这就把养老院变成一个类股票的固定资产收益业务。当然在美国开养老院是个监管业务，运营风险不小，但是背后商业逻辑就是这样。
我们中国其实很多产业发展不起来的原因是产权。如果我要做这种投资，就2种情况：
1，拿到底层产权，慢慢做。不用特别高的回报，利润率不用太高，价格可以普惠，未来从估值上挣回来。
2，拿不到底层产权，只有5-7年的租约。那么只能挣快钱，高利润只能挣富人的钱，甚至骗钱。
ps：美国养老院不一定都物业自持，但是美国支持长期甚至永续商业租约。比如常规而言，一个新麦当劳或者星巴克或者711的租约都是20+6x5（20年租约加6次5年的续租权），等于说只要租客愿意就保底可以租50年。而很多学校或者养老院之类的租约可以永续，就是每年固定3%涨幅，只要不违约，可以无限期延长。那么这种情况下，等于可以兑现两个利润差之间的估值（养老业务回报扣除租约），而不是挣短期的快钱。
但是在我们国内，搞定底层产权这个概念太难了。只有大资本能玩，但是大资本其实也不太看得上这个脏活。所以真的入场的就只有保险公司。但是，中国有一句古话：无恒产者无恒心，其实资本投资也是一样的，没有产权就没有耐心。我个人角度来说，美国的养老业务问题在于运营水太深，而我们现在很多的养老业务则是除了骗子和保险公司（因为可以锁定高端客群）之外都很难挣钱，这是个问题了。
