限涨、限跌、限租：“三限”下的楼市，将会走向何方

买房 【限涨、限跌、限租：“三限”下的楼市，将会走向何方】
以往，全国楼市的特点是“轮动”和“普涨”，虽然不同地域、不同能级的城市涨跌节奏不一样，但大体上还处于同一周期。但现在完全不同，限涨和限跌共存，有的地方库存高企，有的城市依然在抢红盘。
一、先看哪些城市限跌
湖南岳阳，规定商品房销售的实际成交价格不得低于备案价格的85%；昆明提出，房企不得违规降价，否则可能会停止网签；沈阳提出尽量避免以价格优势吸引购房者达到销售目的；唐山专门给房企开会，要规范价格；长春现金补贴进城农民和大学生买房，成交价格应不低于备案价格的85%；江苏江阴提出，严禁低价倾销、打价格战。还有惠州、桂林，限制房价下跌的城市，越来越多。
这些城市有什么共性？总结下来，要么是2016年以后，被棚改货币化推高房价的中西部三四线小城市。要么是东北、西南的二线省会，人口和产业相对落后，目前处于价值回归的过程。
为什么要限跌？其实，出台限跌令，不是不允许房价下跌，而是不允许借降价来干扰市场秩序，防止大幅降价后可能出现的一些矛盾，以及房屋质量问题，并保证土拍市场的稳定运行。简单说，就是“可以降，但别瞎降”。
二、再来看哪些城市限涨
自2月份的深圳后，广州、无锡、绍兴、西安、成都、宁波、深圳、东莞、上海、三亚10个城市也已相继出台二手房成交指导价管控机制。二手房申请房贷的时候，金额受限于指导价，首付比例大大提升。从效果看，限涨政策可谓药到病除。截至7月底，深圳二手房住宅月均过户套数仅4428套，创下近十年新低，而8月份过户套数甚至跌破2000套。
目前落实二手住房参考价制度的10个城市中调控效果明显，6个城市挂牌价环比下降，成都、绍兴、宁波下降幅度分别为1.7%、1.6%、1.4%，西安降幅也达到了0.8%，深圳以0.5%的降幅紧随其后。这些城市有啥共性？涨得最凶，回调最慢，人口持续净流入，一二线核心城市，大部分在长三角和珠三角。
把限跌和限涨的城市梳理一遍，我们可以得出一个结论：热点城市限涨，限制二手房流动性，抑制成交量，稳定房价预期；小城市限跌，维护房地产市场秩序正常运转，使“土拍——房企——银行——购房者”这个链条稳定。
事实上，如今的调控，早就不局限于房价的涨跌，某种程度讲，租赁市场更加重要。前些天出台的政策规定：同步做好保障性租赁住房建设，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，城市住房租金年度涨幅不超过5%。总之，房价限，房租也限，新房要限，二手房也要限。这一切都表明，我们调控和转型的决心非常坚决，而且可以利用的政策工具也非常丰富，完全有能力做到“房住不炒”。楼市杂谈