最近一些200-300万预算的朋友在犯难...
- 成都房段子
- 2022-12-07 09:34:19
最近一些200-300万预算的朋友在犯难，主要是纠结新房买入的必要性，以及回头再看二手房的性价比，一时难以抉择。
我举两个例子，我们分析之后最终发现，其实新房的优势，在二手房的价格面前，已经不堪一击了。
每年二手房都慷慨地给大家买入机会，现在又到发起总攻的时候了。
1、国宾。
粉丝是这边的地缘性刚改客群，最终锁定还是主城区的金牛地铁盘。
他被某楼盘（我肯定不能说名字）的销售拉过去，说还有最后几套（不纠结真伪），次顶楼还好，其主打2T4户的小高层，清水单价2.3万，114平户型总价280万左右。
粉丝也很激动，就想下手了，马上又找了个空地问我意见。
我问你看过旁边二手房没有？我说别瞎激动，没有对比的话，新房是还可以，但是有对比，可能会有不同发现，他马上看了看。
后来我们发现，新房的户型布局（套三双卫竖厅），公摊还真不小，最终算下来，其实和旁边的次新二手房95平套三双卫一样的套内实得。
关键是二手房了解到的真实成交，是跌破了200万的，加上税费中介费满打满算单价大概2.2万，肉眼可见有1k剪刀差。
考虑到新房是清水状态，套内实得差异，后期也有契税等问题，性价比这一块，肯定是赶不上旁边次新二手房的——2017年的次新房，15F小高层，2T5户，好些还是免增值税的，甚至还可以发起总攻大刀砍价。
最终粉丝沉着冷静，表示回去在思考思考，我建议分析清楚2点。第一是新房对自己的吸引力有多大？是新房未来品质好，还是当前二手房维护差？第二是做一道数学题，最好自己量一量套内实得，按照套内单价去计算，更具有房住不炒的思维。
2、怡心湖。
今天凌晨另一粉丝给我留言，说某楼盘117平256万，我睡得迷迷糊糊的，差点看成了某主城区的知名楼盘，接连说可以啊。
但随后我一查，越来越不对劲，没想到是另外一个怡心湖的楼盘。
楼层倒还可以，8、13、21楼（总24楼），看中的是2T4户产品，惠后精装单价2.2万，总价不到260万。
户型也是典型的套三双卫竖厅格局，现在新房的套内实得都不高，勉强算个80%的得房率，其中2个次卧，只有8、9平（据房小团户型测绘），但次卧1和客厅阳台联通，达到了6.7米的开间。
放在二手房市场，算是中上水准，但并不惊艳。
主要是这里除了面对怡心湖，也正对主干道，地铁资源有，不过不丰富（步行1.2千米以上）——其实这些都是怡心湖、华府很多楼盘的通病，就算和二手房比拼，我觉得在地段上、视野上，也基本打平。
当外部条件并没有多么优秀（别扯怡心湖就高人一等），当内部产品也随大流（就是中规中矩的T4产品），就只能比拼价格了。
我给的建议是，假设要看这新房，也同步考虑下周边的二手房，比如J小区，110-130平的可以做成套四，功能性的确更强，整体楼盘品质是偏刚改的，关键房东砸盘厉害，最低可以1.7万拿下，假设高税+自己中高标准装修，全部盘完，单价大概是2.1万。
二手房面积还是131户型，比新房的117户型大一截，加上烟火气息浓厚，产证安全，即买即住，二手房还能大肆砍价，极限施压。
在性价比方面，新房真的不再独揽市场话语权了，能做的，无非是继续卖情怀，搞情绪，总还是能慢慢去化的，但不希望是我精明的粉丝去兜底。
成都房价
成都买房 成都楼市
我举两个例子，我们分析之后最终发现，其实新房的优势，在二手房的价格面前，已经不堪一击了。
每年二手房都慷慨地给大家买入机会，现在又到发起总攻的时候了。
1、国宾。
粉丝是这边的地缘性刚改客群，最终锁定还是主城区的金牛地铁盘。
他被某楼盘（我肯定不能说名字）的销售拉过去，说还有最后几套（不纠结真伪），次顶楼还好，其主打2T4户的小高层，清水单价2.3万，114平户型总价280万左右。
粉丝也很激动，就想下手了，马上又找了个空地问我意见。
我问你看过旁边二手房没有？我说别瞎激动，没有对比的话，新房是还可以，但是有对比，可能会有不同发现，他马上看了看。
后来我们发现，新房的户型布局（套三双卫竖厅），公摊还真不小，最终算下来，其实和旁边的次新二手房95平套三双卫一样的套内实得。
关键是二手房了解到的真实成交，是跌破了200万的，加上税费中介费满打满算单价大概2.2万，肉眼可见有1k剪刀差。
考虑到新房是清水状态，套内实得差异，后期也有契税等问题，性价比这一块，肯定是赶不上旁边次新二手房的——2017年的次新房，15F小高层，2T5户，好些还是免增值税的，甚至还可以发起总攻大刀砍价。
最终粉丝沉着冷静，表示回去在思考思考，我建议分析清楚2点。第一是新房对自己的吸引力有多大？是新房未来品质好，还是当前二手房维护差？第二是做一道数学题，最好自己量一量套内实得，按照套内单价去计算，更具有房住不炒的思维。
2、怡心湖。
今天凌晨另一粉丝给我留言，说某楼盘117平256万，我睡得迷迷糊糊的，差点看成了某主城区的知名楼盘，接连说可以啊。
但随后我一查，越来越不对劲，没想到是另外一个怡心湖的楼盘。
楼层倒还可以，8、13、21楼（总24楼），看中的是2T4户产品，惠后精装单价2.2万，总价不到260万。
户型也是典型的套三双卫竖厅格局，现在新房的套内实得都不高，勉强算个80%的得房率，其中2个次卧，只有8、9平（据房小团户型测绘），但次卧1和客厅阳台联通，达到了6.7米的开间。
放在二手房市场，算是中上水准，但并不惊艳。
主要是这里除了面对怡心湖，也正对主干道，地铁资源有，不过不丰富（步行1.2千米以上）——其实这些都是怡心湖、华府很多楼盘的通病，就算和二手房比拼，我觉得在地段上、视野上，也基本打平。
当外部条件并没有多么优秀（别扯怡心湖就高人一等），当内部产品也随大流（就是中规中矩的T4产品），就只能比拼价格了。
我给的建议是，假设要看这新房，也同步考虑下周边的二手房，比如J小区，110-130平的可以做成套四，功能性的确更强，整体楼盘品质是偏刚改的，关键房东砸盘厉害，最低可以1.7万拿下，假设高税+自己中高标准装修，全部盘完，单价大概是2.1万。
二手房面积还是131户型，比新房的117户型大一截，加上烟火气息浓厚，产证安全，即买即住，二手房还能大肆砍价，极限施压。
在性价比方面，新房真的不再独揽市场话语权了，能做的，无非是继续卖情怀，搞情绪，总还是能慢慢去化的，但不希望是我精明的粉丝去兜底。
成都房价
成都买房 成都楼市